爆雷潮未消，長(zhǎng)租公寓卻迎來(lái)了集體上市潮。

美東時(shí)間10月7日，長(zhǎng)租公寓品牌青客公寓正式向美國(guó)證券交易委員會(huì)提交首次公開(kāi)募股(IPO)文件，計(jì)劃在納斯達(dá)克上市，預(yù)計(jì)融資一億多美元。如果計(jì)劃順利，青客公寓將成為長(zhǎng)租公寓海外上市第一股。

顯然，長(zhǎng)租公寓正掀起一場(chǎng)IPO競(jìng)賽。不久前，蛋殼公寓被爆計(jì)劃最快于今年赴美上市，募資金額為6-7億美元;另一家頭部企業(yè)自如也傳出2020年赴美上市的消息，可能會(huì)籌集5-10億美元。

短短兩個(gè)月內(nèi)，3家長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)傳出IPO消息，看起來(lái)未免太過(guò)巧合。同一時(shí)間，為什么長(zhǎng)租公寓都著急上市?

長(zhǎng)租公寓狂飆史：6年拿下9萬(wàn)間房源，“二房東”赴美IPO

青客公寓的崛起，堪稱是近幾年中國(guó)長(zhǎng)租公寓的縮影。

作為一個(gè)流動(dòng)人口大國(guó)，中國(guó)的租房需求相當(dāng)大。當(dāng)不規(guī)范的租房市場(chǎng)撞上消費(fèi)升級(jí)的大環(huán)境，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)便應(yīng)運(yùn)而生。自 2006年開(kāi)始，青客公寓創(chuàng)始人金光杰就一直搜集相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)研。

在做律師小賺一筆之后，金光杰開(kāi)始實(shí)施投資互聯(lián)網(wǎng)+公寓領(lǐng)域的想法。原本，他只想投點(diǎn)錢當(dāng)做副業(yè)。但后來(lái)，投資人們的一番話卻將他徹底拉進(jìn)了這個(gè)行業(yè)。據(jù)說(shuō)，當(dāng)時(shí)某家VC曾對(duì)他信誓旦旦地打包票：“你來(lái)干，我們就投”。

2012年，青客公寓成立。“青客”是“青年客人”的縮寫(xiě)，公司將拿到的房源進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化改造，再租給20-35歲的城市青年租客。租出去之前，青客會(huì)提前進(jìn)行規(guī)范化裝修，租房?jī)r(jià)格卻不高，基本都在1000-2000元/間之間，受到不少年輕白領(lǐng)的歡迎。

在創(chuàng)業(yè)初期，金光杰并不敢急于擴(kuò)張市場(chǎng)，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)，一般公寓做到兩三百間時(shí)很容易陷入增長(zhǎng)瓶頸，他曾表示：“和自如等具有較好背景的公司相比，青客最注重的目標(biāo)是活下來(lái)。”

從2013年起，長(zhǎng)租公寓開(kāi)始火熱。彼時(shí)，國(guó)內(nèi)的住宅價(jià)格經(jīng)過(guò)多輪猛烈的上漲周期之后，首次置業(yè)的門(mén)檻已經(jīng)大幅提高。房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)確定性地將一部分人擋在了買房的門(mén)檻之外。買不起房，那就只能選擇租房，因此長(zhǎng)租公寓品牌如雨后春筍般出現(xiàn)。

隨著競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)力，青客公寓不得不走上狂奔之路。招股書(shū)顯示，2012年，公寓數(shù)量在900多間，到2018年底，青客公寓房源數(shù)量已經(jīng)飆升至9.12萬(wàn)間，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)114%，共覆蓋6座城市。

如今，青客公寓已經(jīng)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域占據(jù)大片市場(chǎng)規(guī)模。招股書(shū)顯示，就總租賃房間價(jià)值和數(shù)量計(jì)算，目前青客公寓為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的第三位。

一年燒錢近5億元VC/PE輸血，長(zhǎng)租公寓賺不賺錢?

狂奔背后，離不開(kāi)投資機(jī)構(gòu)的“輸血”。

公開(kāi)資料顯示，2012年，青客公寓成立當(dāng)年獲得紐信創(chuàng)投的天使投資;兩年后，達(dá)晨投了A輪1000萬(wàn)美元;2015年，賽富和紐信聯(lián)合投資B輪1.8億人民幣;2018年，摩根士丹利管理的私募基金及凱欣資本聯(lián)合領(lǐng)投C輪數(shù)千萬(wàn)美元。至此，青客公寓股權(quán)融資累計(jì)超過(guò)1億美元。

根據(jù)招股書(shū)，IPO前，青客公寓創(chuàng)始人兼CEO金光杰持有30.3%的股份及97.1%的投票權(quán)，投資機(jī)構(gòu)中，凱欣資本持有股份最多，總共持有28.1%股份，紐信、賽富和摩根士丹利管理的私募基金所持股份分別為有9.3%、8.9%和8.9%。

一直以來(lái)，長(zhǎng)租公寓都被部分VC機(jī)構(gòu)詬病盈利模式尚未成熟。根據(jù)目前的情況，長(zhǎng)租公寓大多運(yùn)營(yíng)過(guò)重、盈利模式單一，運(yùn)營(yíng)方高度依賴地產(chǎn)資源，要想占領(lǐng)市場(chǎng)，就得不斷砸進(jìn)資金盤(pán)下大量房源成為“二房東”，再出租給租客。

招股書(shū)顯示，青客公寓從2017年的5.22億元增長(zhǎng)到2018年的8.89億元，同比增長(zhǎng)70.3%;截至2019年6月30日的前9個(gè)月，營(yíng)收為8.98億。但是，在2017年、2018年，青客的凈虧損分別達(dá)2.45億元和4.98億元。

錢花在哪兒了?產(chǎn)生收入前，青客公寓要先向房東預(yù)付幾個(gè)月的費(fèi)用，并翻新整修，此外，公寓日常還存在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、維護(hù)費(fèi)用和營(yíng)銷費(fèi)用等?；ㄥX的地方方方面面，收入來(lái)源卻幾乎都依靠租金。據(jù)IPO文件披露，青客公寓目前的平均稅前月租金只有1149元，平均入住時(shí)間8.5個(gè)月，如何覆蓋成本成了“老大難”問(wèn)題。

盈利難，但長(zhǎng)租公寓卻不得不繼續(xù)擴(kuò)張。金光杰曾透露：“3萬(wàn)間-5萬(wàn)間的規(guī)模，是公寓企業(yè)的生存底線。長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式是與租賃房源房東簽訂長(zhǎng)期合約，經(jīng)裝修改造后重新開(kāi)放給租客，通過(guò)租金差異獲取利潤(rùn)。前期需要投入房租、裝修等成本，假如房源總數(shù)小于1萬(wàn)間，公寓管理難以做到精細(xì)化，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)較高。”

這種情況下，青客只能努力尋求更多租戶，減少空置率，同時(shí)拿錢擴(kuò)張。招股書(shū)顯示，青客公寓與11家金融機(jī)構(gòu)達(dá)成了合作，意圖為租戶提供分期貸款的同時(shí)，也能用分期貸款所得收入采購(gòu)新公寓或進(jìn)行裝修。

值得注意的是，青客是行業(yè)唯一一家以26個(gè)月的長(zhǎng)租期實(shí)行租金貸的企業(yè)，前2個(gè)月是租客支付的押金，后24個(gè)月由租客還款。當(dāng)然，這種做法遭到不少的吐槽。

長(zhǎng)租公寓里的瑞幸?上市，對(duì)手留給你的時(shí)間不多了

即便背負(fù)巨虧，但長(zhǎng)租公寓還是紛紛踏上IPO之路。

前有蛋殼、自如，如今又有青客，長(zhǎng)租公寓為什么集體在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)謀求上市?

這兩年，長(zhǎng)租公寓頻陷“暴雷”危局，資金鏈斷裂宛如頭頂高懸的達(dá)摩克利斯之劍，今年以來(lái)，這種情況仍在繼續(xù)。2月，寓見(jiàn)公寓資金鏈斷裂后被麥家公寓收購(gòu);3月，因“租金貸”資金鏈斷裂的蘇州樂(lè)棧公寓被蜜蜂村落網(wǎng)絡(luò)科技公司收購(gòu);7月，南京玉恒公寓資金鏈斷裂;8月，樂(lè)伽公寓轟然崩盤(pán);而最近的一起就發(fā)生在半個(gè)月前，杭州德寓科技傳出資金鏈斷裂消息……“暴雷”背后，受害者眾多，房東和租客欲哭無(wú)淚。

隨著大量長(zhǎng)租公寓倒下，VC/PE機(jī)構(gòu)對(duì)于這個(gè)領(lǐng)域的態(tài)度愈加謹(jǐn)慎，再加上募資不景氣，長(zhǎng)租公寓品牌從一級(jí)市場(chǎng)拿錢會(huì)越來(lái)越難，那就只剩下一條路——IPO，一方面轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)直接融資，同時(shí)也能讓之前的投資方退出。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓而言，現(xiàn)金流就是生命線。今年以來(lái)，蛋殼、自如相繼完成新一輪融資。企查查數(shù)據(jù)顯示，今年3月，蛋殼公寓獲得由Tiger老虎基金、螞蟻金服領(lǐng)投，高榕資本、愉悅資本跟投的5億美元C輪融資，投后估值超20億美元;自如則于今年6月拿到General Atlantic泛大西洋投資領(lǐng)投，紅杉中國(guó)、騰訊、天圖資本跟投的5億美元B輪融資，投后估值50億美元。

這已成一個(gè)微利行業(yè)?？硕鹧芯繑?shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)平均利潤(rùn)水平僅在2%~4%，現(xiàn)金流回正周期至少需6年以上。頭部企業(yè)可能都吃不上肉，小企業(yè)或許連湯都沒(méi)得喝。

多年來(lái)，業(yè)內(nèi)多認(rèn)同“房源即一切”，所以頭部瘋狂燒錢，跑馬圈地?fù)屨际袌?chǎng)。較量之下，行業(yè)馬太效應(yīng)愈發(fā)明顯。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)、聯(lián)合創(chuàng)始人潘石屹一直反對(duì)長(zhǎng)租公寓，他曾直言燒錢創(chuàng)業(yè)是一條不歸路，“不到1%的租金回報(bào)，租房的價(jià)格再翻一番還是虧本的。”

本文來(lái)源：投資界 ， 作者 謝文倩