近日，記者在淘寶網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，今年以來，南昌司法拍賣的寫字樓基本處于流拍狀態(tài)。而縱觀南昌市，隨著城市的全面發(fā)展，一座座商業(yè)寫字樓拔地而起，分布范圍也從老城區(qū)、紅谷灘向外擴延。有一些樓盤甚至打出一成首付的標(biāo)語來吸引投資者。業(yè)內(nèi)人士分析稱，此現(xiàn)象的背后，反映的是南昌寫字樓市場的供需失衡。

寫字樓林立

萬青(化名)是一家文化創(chuàng)意公司的負(fù)責(zé)人，在創(chuàng)業(yè)初期，因為經(jīng)費的限制，他選擇把辦公場所放在了青云譜區(qū)一小區(qū)內(nèi)。隨著公司業(yè)績蒸蒸日上，原有的場地就顯得有些格格不入。萬青計劃在高檔寫字樓中租賃一間100平方米左右的房子，但租房一事讓他頭疼了近一個月。

走訪了多個片區(qū)的寫字樓后，他發(fā)現(xiàn)，南昌的寫字樓雖然不少，但老城區(qū)的寫字樓大部分都是舊的，紅谷灘的寫字樓雖然環(huán)境不錯，但價格也是所有片區(qū)內(nèi)最貴的。“高新區(qū)的恒大中心、新城吾悅我也去看了，價格、交通等方面雖然還不錯，但商業(yè)氛圍不夠濃，基本屬于空置狀態(tài)。”

記者了解到，紅谷灘片區(qū)的寫字樓屬于售價和租金雙高，平均售價在16000元/平方米，裝修好帶家具的房源租金在65元/平方米以上，像雙子塔這種設(shè)施、環(huán)境更好的寫字樓租金已經(jīng)達到75-80元/平方米。而高新片區(qū)的寫字樓平均售價在10000元/平方米左右，租金則在40元/平方米左右徘徊。

江西寫字樓網(wǎng)負(fù)責(zé)人鐘偉表示，目前南昌市場上的寫字樓供應(yīng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場需求，這還不包括許多廠區(qū)、開發(fā)園區(qū)的辦公樓。有一些寫字樓僅僅是作為商圈配套才建的。“高新區(qū)京東大道與艾溪湖北路交叉口附近，就分布有新城吾悅、恒大中心、浙大科技園等多個大型寫字樓，而該區(qū)域所分布的人口、企業(yè)數(shù)量明顯無法承載這些寫字樓。”

記者咨詢了吉屋網(wǎng)負(fù)責(zé)恒大寫字樓租售的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人余天宇，他告訴記者，恒大在南昌有多個寫字樓項目，其中，恒大中心是賣得最好的，但到目前為止，銷售出去的也不多。“相比紅谷灘和市中心，這一片的辦公人群不多，所以投資寫字樓的也少。另外，寫字樓的投資成本比較大，回本時間一般在十年左右，所以大多數(shù)人更愿意去投資商住兩用的公寓。”

根據(jù)南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，截止到3月29日，南昌新房住宅庫存為23488套，可售面積為293.3萬㎡。而非住宅庫存為44482套，可售面積為440.9萬㎡。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，造成非住宅庫存高度積壓的原因有兩個方面，首先是受經(jīng)濟大環(huán)境的影響，這兩年宏觀經(jīng)濟不景氣，不少投資客對非住宅的需求大大減少;其次是很多開發(fā)企業(yè)的同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，在前幾年，寫字樓的規(guī)劃是扎堆的，同地段、同類型產(chǎn)品的開發(fā)造成撞車。南昌的寫字樓庫存，主要積壓在高新區(qū)和紅谷灘新區(qū)，這兩處的寫字樓占到南昌市場的八成以上。

據(jù)鐘偉介紹，按照正常情況，商業(yè)寫字樓從開盤到售罄大概需要2-3年時間。而位于高新區(qū)紫陽大道的新力方項目早在2016年初就已經(jīng)交房，但目前大部分寫字樓仍然處于出售狀態(tài)。“新力方項目開盤初，為吸引投資客，還曾推出‘首付一成’的營銷計劃，但效果并不明顯。”

老寫字樓市場被擠占

細(xì)數(shù)起來，南昌寫字樓市場已經(jīng)經(jīng)歷了25年的發(fā)展。

在1993年華財大廈出現(xiàn)以前，嚴(yán)格來講，南昌還沒有寫字樓的概念。公司、企業(yè)對辦公條件要求不高，一般租用民宅、店鋪，政府的一些樓院也被相中，少數(shù)外來機構(gòu)租住酒店、賓館。直到華財大廈以近百米的高度面市，成為當(dāng)年南昌的標(biāo)志性建筑。大廈有各項基本配套，有自己的物業(yè)管理機構(gòu)，不過其中參雜了客房，商、住在一起，還不是真正意義上的寫字樓產(chǎn)品。1996年江信國際大廈的出現(xiàn)改寫了南昌沒有寫字樓的歷史。到了2000年后，南昌的商住樓嶄露頭角，以太平洋商務(wù)大廈、財富廣場、地王廣場宏城大廈、三星大廈為代表，受到一些中小企業(yè)的追捧。但商住樓和寫字樓是兩種不同的產(chǎn)品。南昌迎來專業(yè)寫字樓是在2001年，國貿(mào)廣場問世引領(lǐng)南昌寫字樓升級換代。

鐘偉表示，南昌作為一個中部重要的省會城市，正在發(fā)揮其重要的作用。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，外來企業(yè)大量進駐，帶動了南昌商業(yè)寫字樓的需求，競爭也日趨激烈，聯(lián)發(fā)廣場、國際金融中心、新地中心、綠地中心等5A級和超5A級寫字樓隨之密集出現(xiàn)。這些位于紅谷灘、高新區(qū)的新寫字樓，也使得原本受追捧的老寫字樓開始走向落寞。

鐘偉向記者分析到，年份長的寫字樓電梯、裝修等已經(jīng)老化，環(huán)境也越來越差，許多入駐的企業(yè)紛紛選擇“出走”，“像國貿(mào)大廈就已經(jīng)有很多樓層處于空置狀態(tài)了。”為了挽留租戶，這些老牌寫字樓不得不降低租金。

南京西路某老寫字樓的一名業(yè)主稱，他出租的辦公室面積達500平方米，每平方米每月的出租價格約為30元。“老寫字樓差不多都是這個價位，相對來說比較便宜。”雖然價格降了，但想租的客戶并不多，讓他感到憂慮的是，整棟寫字樓的入住率比原來少了兩三成。據(jù)一名業(yè)內(nèi)人士介紹，與前幾年相比，南昌一些老寫字樓無論是價格還是入住率，都有所下降，只是降幅不一樣，建設(shè)年代越早的老寫字樓降幅越大。