一年房價(jià)大漲17.8%，超過北京和廣州！瘋狂的樓市終于驚動(dòng)了政府，南京樓市“限漲令”已呼之欲出！昨天上午，南京多個(gè)網(wǎng)絡(luò)公眾平臺先后發(fā)布消息稱，南京市將對除溧水、高淳、六合外的其他區(qū)域新建商品住宅，按申報(bào)價(jià)格分三等，年化漲幅不得超過8%-12%。到昨天下午，新政不斷在網(wǎng)上發(fā)酵，文件照片也隨后流出。

記者經(jīng)多方求證獲悉，這一限價(jià)政策是4月20日南京市委市政府召開的全市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作會議上提出的，相關(guān)文件將于“五一”前正式下發(fā)。

網(wǎng)傳“限漲令”是真的，“五一”前發(fā)布！

分三級調(diào)控，一年限漲8%、10%和12%

昨天上午，南京玄武區(qū)官方微博“玄武發(fā)布”發(fā)出重磅消息稱，南京將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)，主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項(xiàng)目，申報(bào)均價(jià)每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2到3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。

雖然“玄武發(fā)布”迅速刪除了這條微博，但消息很快四散開來，不管是開發(fā)企業(yè)還是普通市民，都議論紛紛，南京房價(jià)連漲13個(gè)月，政府終于要出手了！還有市民已經(jīng)快速算了筆賬，以河西某樓盤近45000元/m2的價(jià)格計(jì)算，一年內(nèi)最多只能賣到48500多元/m2。

記者隨后向多個(gè)政府部門求證，限價(jià)消息是真的！4月20日，南京市委市政府召開了全市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作會議，而“玄武發(fā)布”發(fā)布的內(nèi)容，就是從這個(gè)會議上流傳出來的領(lǐng)導(dǎo)講話內(nèi)容。

南京市委宣傳部答復(fù)揚(yáng)子晚報(bào)記者稱，的確有此調(diào)控政策，但還沒有看到最終文件，近期將統(tǒng)一對外發(fā)布。

南京市物價(jià)局相關(guān)人士也坦言參與了政策制定過程，“五一”前將由市委市政府統(tǒng)一對外發(fā)布調(diào)控政策。

“官方文件”流出，內(nèi)容很豐富！

除了“限漲”，還包括差別化信貸、公積金額度調(diào)整等

隨著“南京限價(jià)令”在網(wǎng)上越炒越熱，昨天下午，“官方文件”也露出真容。從內(nèi)容看，這份文件應(yīng)該就是4月20日會議上的講話稿。文中提出，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)，履行好房價(jià)調(diào)控主體責(zé)任，穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期，避免房價(jià)大起大落。

而具體的措施中，除了最重磅的“限價(jià)令”外，還包括：今年南京全市新建商品住宅用地供應(yīng)不低于500公頃，與去年持平。鼓勵(lì)企業(yè)加快普通商品住宅上市節(jié)奏，有效增加中小套型住房供應(yīng)，保持房地產(chǎn)市場合理適度價(jià)格水平。及時(shí)開展新建商品住房成本調(diào)查，對供應(yīng)偏緊區(qū)域的典型樓盤，了解房價(jià)成本構(gòu)成，對競拍取得的土地，溢價(jià)45%以上部分不作為準(zhǔn)許成本調(diào)查內(nèi)容。

嚴(yán)厲打擊虛假廣告、捂盤惜售等市場交易違法違規(guī)行為，加強(qiáng)對個(gè)人住房貸款首付資金來源的審查，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

支持鼓勵(lì)合理住房需求，落實(shí)差別化住房信貸政策和稅收優(yōu)惠政策，加大對剛性和改善性住房需求的支持力度，繼續(xù)推進(jìn)住房公積金異地個(gè)人住房貸款，適當(dāng)調(diào)整公積金貸款額度，等等。

這次的“限漲令”，和以前不太一樣！

是官方首次通報(bào)樓盤個(gè)體限漲幅度

2011年以來，南京樓市走過三個(gè)上漲周期和兩個(gè)下跌周期，限價(jià)也并不是第一次實(shí)施。早在2011年3月，南京市政府就曾公布2011年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)不得超過10.4%。此后房價(jià)應(yīng)聲下跌，跌了一年左右。

2013年3月底，在“國五條”刺激下南京樓市不冷反熱，南京市政府也發(fā)布了《關(guān)于公布南京市2013年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)的通知》，將當(dāng)年新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)確定為漲幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅。當(dāng)年，由于房價(jià)持續(xù)上漲，11月份南京市政府又發(fā)布了“寧八條”。

此輪漲幅一直延續(xù)到2014年上半年。當(dāng)年2月南京市政府辦公廳再發(fā)“寧七條”，要求按季度分解控制房價(jià)漲幅。如上一季度房價(jià)指數(shù)漲幅過高，則對當(dāng)季度目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整和控制。對高價(jià)盤、漲幅明顯偏離市場價(jià)格的項(xiàng)目且不接受物價(jià)、住建部門價(jià)格指導(dǎo)的，暫不核發(fā)銷售許可證。

在近年來的歷次調(diào)控中，雖然時(shí)有物價(jià)部門調(diào)控“紅線”的數(shù)據(jù)流出，但是一直未得到物價(jià)部門的公開承認(rèn)。而今年這次調(diào)控，南京市政府在公開的會議上通報(bào)了對樓盤個(gè)體漲幅的“紅線”，無疑是近年來第一次。

業(yè)內(nèi)反應(yīng)

最嚴(yán)“限漲令”嚇壞南京開發(fā)商

全市已有40余家樓盤售價(jià)超“紅線”

如何執(zhí)行成爭議焦點(diǎn)

這是南京首次針對樓盤提出了“漲價(jià)紅線”，此舉被不少開發(fā)商認(rèn)為是動(dòng)了“真格”。就全市目前在售的130家樓盤價(jià)格水平而言，統(tǒng)計(jì)顯示已經(jīng)有40余家項(xiàng)目超過了物價(jià)部門此次規(guī)定的“紅線”，那么這些樓盤真的不能漲了嗎？

全市40余家樓盤房價(jià)超限

包括主城區(qū)與江寧、江浦在內(nèi)，申報(bào)價(jià)格每平方米2萬以下的年化漲幅不宜高于12%，每平方米2到3萬元的不宜高于10%，每平方米3萬元以上的不宜高于8%，這是南京“限漲令”的核心內(nèi)容。

那么，南京上述區(qū)域的在售樓盤年內(nèi)的漲幅達(dá)到了多少呢？據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)對全市近130家樓盤的摸底調(diào)查，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)有40余家樓盤今年以來的房價(jià)漲幅超過了規(guī)定的“紅線”，其中最多的是江北板塊，一共有11家，江寧有7家，還有仙東板塊的9家，河西板塊則超過5家。

年內(nèi)最高漲幅達(dá)37.7%

在漲幅變化的排行榜中，有4家樓盤超過30%，也就是說，按照“限漲令”這些樓盤都無法漲價(jià)了。江北的大華錦繡華城今年首開價(jià)格為14500元/㎡，最近的一次推盤是3月底，均價(jià)為19000元/㎡，漲幅達(dá)31%；華府國際今年內(nèi)從16500元/㎡賣到了21500元/㎡，漲幅為30.3%。麒麟板塊的啟迪方洲最“狠”，年初售價(jià)13800元/㎡，如今售價(jià)19000元/㎡，漲幅高達(dá)37.7%，為全市之冠。

在人們最關(guān)心的河西板塊，由于房價(jià)從去年底、今年初開始便維持較高的水平，因此漲幅看起來似乎并不算大，河西南的魯能公館從28500元/㎡賣到32000元/㎡，漲幅12.3%，佳兆業(yè)城市廣場目前售價(jià)33500元/㎡左右，較年初漲幅8.06%。一向被視為河西標(biāo)桿的仁恒江灣城年初銷售均價(jià)39000元/㎡，最近一次開盤賣到了45000元/㎡，漲幅為15.4%。

房企認(rèn)為房價(jià)要變化

超過“紅線”的項(xiàng)目真的不能漲了嗎？不僅市民們關(guān)心這一話題，多家開發(fā)商在接受記者采訪時(shí)也表示很“擔(dān)憂”。

“現(xiàn)在的文件是有了，關(guān)鍵是執(zhí)行的細(xì)則沒有公布，等等看再說吧。”融創(chuàng)南京公司相關(guān)人士告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者，房價(jià)限漲在南京并非新鮮事，但這次“限漲令”出臺的背景不同，可能會動(dòng)“真格”了。

多家房企的營銷人士認(rèn)為，從政府的決心來看，此次“限漲令”或許會令南京房價(jià)有較大變化，至少每月公布的全國70大城市房價(jià)統(tǒng)計(jì)表上的數(shù)字會好看一些。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，通過行政手段降房價(jià)，能否奏效有待觀察。

幾個(gè)疑問

“年化漲幅”是什么意思？

不少市民注意到，與此前的限價(jià)不同，這次南京對樓盤價(jià)格的“限漲令”，提出了“年化”漲幅的概念。有業(yè)內(nèi)人士分析，所謂“年化”漲幅，與通常表述的一年內(nèi)漲幅還是有區(qū)別的，你不能一季度大漲、二季度又大跌，雖然最終也只漲了8%，但是這樣并不滿足“年化漲幅”限制的要求。以網(wǎng)傳文件中“申報(bào)均價(jià)每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%”為例，也就是要求將這一指標(biāo)分配到每個(gè)季度的話，各季度的漲幅都不得超過3%，以防止樓市大起大落。

“年化漲幅”時(shí)間節(jié)點(diǎn)如何確定？

據(jù)記者了解，這也是房企們最為關(guān)心的問題，如果是按照今年1月份的房價(jià)為基點(diǎn)，那么全市有30%的樓盤已經(jīng)無法再漲價(jià)了，對于買房人來說，可能是個(gè)好消息。如果是按照當(dāng)前的房價(jià)水平來計(jì)算，也就是以今年4月份到明年4月份為區(qū)間，仍以仁恒江灣城為例，該項(xiàng)目到明年4月的售價(jià)最高只能賣到48600元/㎡了。

業(yè)內(nèi)人士透露，過去房價(jià)控制目標(biāo)多以年度為單位，這次提出的是“年化”，因此也不排除跨年調(diào)控的出臺，時(shí)間節(jié)點(diǎn)的確定還需要相關(guān)部門公布細(xì)則。

“不宜超過”是預(yù)留空間嗎？

在“限漲令”的原文中，關(guān)于價(jià)格漲幅提到的是“不宜超過”，這被許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是預(yù)留了一定的空間。相關(guān)人士認(rèn)為，“不宜”不同于“不準(zhǔn)”，如果是“不準(zhǔn)”的話意味著一定不可以，而“不宜”顯然有操作空間，或者說并非一刀切，根據(jù)不同的板塊或者不同的項(xiàng)目背景而有所區(qū)別。

南京樓市供應(yīng)量會減少嗎？

一旦“限漲令”嚴(yán)格落實(shí)，不排除會有一些價(jià)格漲不上去的樓盤索性不賣了，即便達(dá)到領(lǐng)取預(yù)售證的標(biāo)準(zhǔn)，也不去領(lǐng)證，選擇“捂盤惜售”。“這樣你還真拿它沒辦法。”業(yè)內(nèi)人士說，開發(fā)商如果資金實(shí)力雄厚，不領(lǐng)證賣房也能撐得下去，政府是監(jiān)管不了的，這就容易導(dǎo)致市場供應(yīng)量減少，買房人無房可買。不過，這樣的情況發(fā)生幾率很小，開發(fā)商需要資金周轉(zhuǎn)起來繼續(xù)拿地開發(fā)，捂在手上不賣，萬一市場走勢轉(zhuǎn)了風(fēng)向呢？

“限漲”樓盤會變相漲價(jià)嗎？

這種可能性還是存在的，比如過去常用的毛坯改精裝，增加裝修部分的附加值，借此來抬高房價(jià)。在如今的賣方市場環(huán)境中，買房人的話語權(quán)幾乎消失殆盡，如果對開發(fā)商的營銷策略有所不滿的話，開發(fā)商可以完全不用理會，因?yàn)橄胭I房的人太多。此外，開發(fā)商還可能“夾帶”車位銷售，抬高車位的定價(jià)彌補(bǔ)房價(jià)的“損失”。凡此種種，皆需要政府主管部門嚴(yán)格執(zhí)法，維護(hù)買房人的利益。

“限漲令”下南京房價(jià)板塊：

單價(jià)2萬元以下，年化漲幅不宜高于12%的區(qū)域：

堯化門、麒麟、板橋、西善橋-鐵心橋、高新、橋北、

江浦、東山、三山、大學(xué)城、祿口、六合、江寧濱江。

單價(jià)2-3萬元，年化漲幅不宜高于10%的區(qū)域：

鼓樓濱江、邁皋橋、新玄武、燕子磯、老城東、小行、

河西北、百家湖、九龍湖、仙林中心、仙林湖。

單價(jià)3萬元以上，年化漲幅不宜高于8%的區(qū)域：

河西中、南站、大校場、賽虹橋、河西南、江心洲、城中。