01.

上個(gè)星期天，房地政策開了一個(gè)大彎。

央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》

核心就是：將首套住房的商業(yè)貸款利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR減20個(gè)基點(diǎn)。

字少事大。

圖源：中國(guó)人民銀行官網(wǎng)

02.

這意味著什么呢？

按目前執(zhí)行的最新LPR利率4.6%計(jì)算，減20個(gè)基點(diǎn)，就等于首套房貸款利率最低可以做到4.4%。按照100萬元本金、30年貸款期限、等額本息還款來計(jì)算，若按重慶現(xiàn)在的首套房貸利率5.2%下調(diào)至4.4%，

則到期將少付利息17.4萬元，月供可省483.5元。待政策落地，一大利好。

圖源：樂居買房。最新的，重慶地區(qū)各銀行房貸利率的情況。

那么，為什么央行和銀保監(jiān)會(huì)加班加點(diǎn)，趕在周一開市前出文件呢？

我們覺得，如此著急，兩個(gè)原因。

03.

原因一，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱。

昨天早上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了4月份的主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。4月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額29483億元，同比下降11.1%。除了糧食，飲料，中醫(yī)藥，石油四大類，其余同比增長(zhǎng)的4月數(shù)據(jù)均為綠色兒。

其中包括地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)，家具類和建筑及裝潢材料類跌幅分別為-14%及-11.7%。

數(shù)據(jù)圖來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。我們標(biāo)注處，務(wù)必好好體會(huì)

而5月13日，央行也公布了4月金融數(shù)據(jù)和社會(huì)融資數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，人民幣貸款增長(zhǎng)明顯放緩。其中，4月人民幣貸款增加6454億元，僅相當(dāng)于3月的五分之一，同比少增8231億元；社會(huì)融資規(guī)模增量為9102億元，比上年同期減少9468億元。

直白地說，三駕馬車之二：消費(fèi)，投資，往前跑起都有點(diǎn)累。而另外一架“出口”，顯然面臨著湍流涌動(dòng)的大變局。

04.

原因二，居民入市需求降低。

今年2月，居民住房貸款減少459億，這是2007年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的首次負(fù)增長(zhǎng)。

3月雖有所緩和，但仍然同比少增規(guī)模2500億。

4月，減少605億，是有史以來第二次減少，同比少增規(guī)模達(dá)到4022億。居民買房意愿降低是不爭(zhēng)的事實(shí)，許多人選擇提前還房貸，“年輕人不愿給銀行打工了”之類的說法多次登上熱搜。

基于數(shù)據(jù)面反映的兩個(gè)因素，央行定向下調(diào)了首套房貸利率。目的就是刺激市場(chǎng)，穩(wěn)定樓市，不至于對(duì)經(jīng)濟(jì)形成明顯拖累，不至于造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

央行上次釋放如此大力度房貸利率利好，還是在8年前。彼時(shí)的2014年9月30日，央行將首套房貸利率下限調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。以此為起點(diǎn)，帶動(dòng)了上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)行情快速升溫回暖。

那么，這和在重慶的你我，想在重慶購(gòu)房的朋友們有什么關(guān)系呢？

05.

我們認(rèn)為，有三個(gè)重要關(guān)系。

關(guān)系一，中央到地方，信號(hào)明確。

央行和銀保監(jiān)會(huì)，你可以認(rèn)為是代表了中央的意志，上層的態(tài)度。沒有首肯，不可能擅作主張，尤其是偏寬松的政策。

很多時(shí)候，中央到地方，政策的落地是層層博弈，往往是有一定滯后性，有一定收緊的。但是這次，中央給了地方更多空間。

央行、銀保監(jiān)會(huì)的態(tài)度是：按照“因城施策”原則，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

關(guān)心重慶樓市的朋友，已經(jīng)注意到重慶線上舉辦2022春季房交會(huì)，從5月15日開始，持續(xù)到6月30日，全市38個(gè)區(qū)縣共有近500個(gè)項(xiàng)目、6.8萬套房源可供選擇。觀照從前，但凡行情旺，重慶的房交會(huì)一般都不會(huì)開。

而這一次，重慶相關(guān)職能部門高調(diào)宣傳，聯(lián)合地產(chǎn)以及建筑、家具、家電、家居等上下游行業(yè)，齊力打造房交會(huì)，也是一種“救市”表態(tài)！

同時(shí)，重慶稅務(wù)還在為房企端減壓，位于重慶市主城區(qū)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)所得稅計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%。還有一攬子助企紓困政策措施，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的有18條之多。

文件來源：重慶市人民政府網(wǎng)

中央，希望救樓市穩(wěn)經(jīng)濟(jì)；地方，希望救樓市穩(wěn)財(cái)政。信號(hào)明確，“救市”目的趨于一致。在這種情況下，市場(chǎng)大概率會(huì)觸底反彈，真正復(fù)蘇。

06.

關(guān)系二，首套房貸利率破四。

對(duì)于剛需客戶來說，購(gòu)房的貸款壓力減輕了一些。

就看重慶，與去年相比，首套房最高點(diǎn)5.95%，最低也是5.25%。如今隨央媽一聲令下，首套房貸利率大概率會(huì)破四。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞重慶。去年一整年的利率走向。

其中商業(yè)銀行之間競(jìng)爭(zhēng)，購(gòu)房者甚至享受到最低4.4%的貸款利率。

事實(shí)上，市場(chǎng)普遍預(yù)期還有空間，最終落地的結(jié)果或許更美好，無論是剛需，還是存量房浮動(dòng)利率的購(gòu)房者，都能進(jìn)一步享受到更低的利率。

某種意義上，如何從政策端看今年的樓市，一個(gè)是房地產(chǎn)稅試點(diǎn)落不落地，另一個(gè)就是房貸利率回不回到“四”。

兩個(gè)信息都很明確了，或許更美好的明天很快就來了。

07.

關(guān)系三，新一輪周期的重啟。

可以說，在歷史面前，我們都是螞蟻。

辛勤勞動(dòng)，尊重規(guī)律，敬畏市場(chǎng)是大多數(shù)人穿越周期的路徑。

一方面，我們回看中國(guó)樓市的歷史周期，2002-2008，2009-2015，2016-2022。再貼近重慶比較，大差不差。

另一方面，全球化貨幣市場(chǎng)影響的經(jīng)濟(jì)周期，從春到冬是一個(gè)“灰犀牛”事件，意料之中，難以扭轉(zhuǎn)。但可以應(yīng)對(duì)，每一次周期的末尾，你都可以清楚看到我們中央和地方合力。

圖源：說財(cái)貓。近20年，與房貸利率的比照。

我們斗膽預(yù)測(cè)，新一輪周期大概率會(huì)延后政策落地兩三個(gè)月，在今年的三四季度，市場(chǎng)熱度重啟。

但同時(shí)我們面臨全球疫情、世界局部熱戰(zhàn)、美元加息收割等“黑天鵝”等因素，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)是今年乃至以后高質(zhì)量發(fā)展的主基調(diào)。

08.

周期重啟，意味著行情大漲，甚至翻番嗎？

誰知道呢？但大概率不會(huì)。

首先，市場(chǎng)在回歸理性，行情在分化。

從數(shù)據(jù)面上，我們就能清楚現(xiàn)在樓市的分化趨勢(shì)。

城市能級(jí)上的分化，一二線城市在今年首輪土拍的表現(xiàn)依然是較好的，三四線城市或?qū)⒊掷m(xù)常溫、低溫運(yùn)行；板塊價(jià)值上的分化，同樣是在重慶主城，板塊之間的冷熱不均也會(huì)出現(xiàn)；甚至房企之間，樓盤之間，加劇分化，強(qiáng)者恒強(qiáng)。

圖源：國(guó)民經(jīng)略。2022年一季度的GDP城市TOP30，重慶在第五！

再者，量?jī)r(jià)將會(huì)一定程度上脫鉤。

“房住不炒”依然是核心宗旨。即使央行這次降利率，也只是定向放寬了首套房的利率。二套房仍然維持不變！房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，更是居民的消費(fèi)。所以我們私以為，這一波救市，救的是剛需成交，而不是價(jià)格。

從市場(chǎng)理論上看，成交量上來，商品就大概率會(huì)漲。但漲的幅度是個(gè)問題，“買漲不買跌”是購(gòu)房者的基本心理，跑不過利率肯定也不合理。

但是漲幅過快，房地產(chǎn)就不單是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石，而是普通新生家庭肩上的一座山。房?jī)r(jià)上漲的空間，應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)增速或人均收入基本持平，合理！

09.

未來健康的房地產(chǎn)，我們覺得應(yīng)該像白酒行業(yè)。

白酒行業(yè)，從周期成長(zhǎng)到穩(wěn)定增長(zhǎng)。長(zhǎng)期向好，但漲幅平緩！

這是一個(gè)理性的狀態(tài)，當(dāng)然也是經(jīng)歷過行業(yè)出清，競(jìng)爭(zhēng)縮編后誕生的格局。慢牛，而不是瘋牛。

等生活，生產(chǎn)回到一個(gè)正常的軌道上，社會(huì)基本面到達(dá)一個(gè)穩(wěn)定線上。經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，百業(yè)復(fù)興，房地產(chǎn)同樣也會(huì)平穩(wěn)著陸，利潤(rùn)合理，穩(wěn)定發(fā)展。

但同時(shí)，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)成為一個(gè)古老持久的行業(yè)？

10.

我們的理想里。

土地平曠，屋舍儼然，有良田美池桑竹之屬。

我們需要為一個(gè)人，一家人安居樂業(yè)而服務(wù)的房地產(chǎn)。

政策已拐彎，終極的房地產(chǎn)，又會(huì)轉(zhuǎn)往哪里去？

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