實(shí)習(xí)記者 |王婷婷

原計(jì)劃于6-7月進(jìn)行第二批集中供地的廣州，終于在8月26日公布了其土地出讓信息，將于9月26-27日兩天分六批次競(jìng)拍。

這次廣州共計(jì)出讓48宗地塊，總占地面積304.82萬(wàn)平方米，總建面積達(dá)878.73萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)累計(jì)1124億元。

隨著6月29日武漢首場(chǎng)集中供地土拍的結(jié)束，全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市首輪集中出讓正式收官。到7月，已有不少城市陸續(xù)公布第二批集中出讓的地塊詳情。正常情況下，8月份會(huì)進(jìn)入密集的又一輪土拍大戲。

但是，隨之而來(lái)的是延遲出讓或中止出讓的消息。繼深圳宣布中止第二批集中供地之后，多個(gè)城市也加入土拍延期行列。截止目前，全國(guó)已有長(zhǎng)沙、青島、深圳、天津、濟(jì)南等10余個(gè)城市中止或暫緩?fù)恋爻鲎?，稱將調(diào)整競(jìng)拍規(guī)則。

在廣州這份遲來(lái)的土地出讓信息中，最值得注意的也是其出讓規(guī)則的變化。

首先是溢價(jià)率的限制。本次掛牌地塊均設(shè)置溢價(jià)率最高不超過(guò)15%，嚴(yán)格控制樓面價(jià)，防止首輪土拍市場(chǎng)過(guò)熱的情形再現(xiàn)。在第一批集中供地中，廣州設(shè)置溢價(jià)率最高限制45%，而在土拍中就有6宗地塊溢價(jià)率達(dá)到45%，且至少8宗地塊超過(guò)40%。

在競(jìng)拍方式上，廣州也做了不少調(diào)整。新一輪土拍包括“限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”、“限房?jī)r(jià)+限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”、“限地價(jià)+競(jìng)自持+一次性書(shū)面報(bào)價(jià)”三種競(jìng)拍方式。

其中“限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”為多數(shù)地塊采取的方式。在此之前，廣州土拍主要是“限地價(jià)+競(jìng)配建+搖號(hào)”，此次將“競(jìng)配建”改為“競(jìng)自持”，一定程度上可避免通過(guò)“競(jìng)配建”的方式來(lái)增加實(shí)際地價(jià)。

“限房?jī)r(jià)+限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”方式則主要針對(duì)南沙、黃埔（部分）地塊的出讓，明確每宗地塊的最高房屋銷售價(jià)格，亦是完善了房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)出讓模式。如位于科學(xué)城的香雪地塊，限房?jī)r(jià)38051元/平方米；南沙灣地塊限價(jià)36465元/平方米等，通過(guò)限價(jià)打擊市場(chǎng)預(yù)期，避免樓市過(guò)熱。

不過(guò)，“一次性書(shū)面報(bào)價(jià)”方式只對(duì)于海珠兩宗地采取。本就供應(yīng)量稀缺、市場(chǎng)熱度高的海珠，不得不出此策略以規(guī)避價(jià)高者得的局面，從而推高地價(jià)、房?jī)r(jià)。值得注意的是，最終建筑達(dá)到綠色三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)也是海珠地塊競(jìng)拍者不可忽視的一點(diǎn)。據(jù)了解，這也是廣州首次將綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)納入宅地出讓前置條件。

將綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)納入土拍規(guī)則中的不止廣州。8月18日，青島的二批次供地的新規(guī)中也有涉及，提出了在達(dá)到溢價(jià)時(shí)，轉(zhuǎn)入線下競(jìng)高品質(zhì)商品住宅（包括綠色建筑、智慧化基礎(chǔ)設(shè)施配置、裝配式建筑）建設(shè)環(huán)節(jié)。

自然資源局在近日對(duì)集中供地提出的四點(diǎn)明確要求中，也規(guī)定在達(dá)到地價(jià)或地價(jià)上限時(shí)，可從綠色建筑、裝配式、智慧化等方式擇優(yōu)確認(rèn)競(jìng)拍方。

對(duì)于競(jìng)拍企業(yè)，廣州更是提高了準(zhǔn)入門(mén)檻。根據(jù)此次出讓信息，廣州規(guī)定競(jìng)買(mǎi)人在廣州市范圍內(nèi)競(jìng)買(mǎi)商品住宅用地從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須使用自由資金，且競(jìng)買(mǎi)人股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等。一旦違規(guī)，將取消其中標(biāo)資格，且不予退還保證金。

不僅如此，同一名申請(qǐng)人也只能進(jìn)行一次交易申請(qǐng)，類似首輪供地中黃埔軍校小學(xué)地塊吸引320組馬甲參拍搖號(hào)的情形，將不復(fù)存在。

而購(gòu)房者同樣有涉及，保護(hù)剛需被提到前端。例如本次供地中的海珠、黃埔、南沙地塊，均要求首套購(gòu)房家庭（或個(gè)人）購(gòu)房總套數(shù)，占新建商品房住房規(guī)劃總套數(shù)的50%。

具體到地塊，本輪土拍預(yù)計(jì)出讓48宗地塊，集中在增城、南沙、黃埔、白云、海珠、荔灣、從化、花都等9個(gè)區(qū)域。從分布區(qū)域來(lái)看，增城出讓22宗地塊，其次白云、南沙、番禺為重點(diǎn)區(qū)域，天河、越秀仍缺席。

海珠的江泰路地塊為此次單價(jià)最高的地塊，出讓起始價(jià)39200元/平方米，最高樓面價(jià)42728元/平方米。單價(jià)最低的屬曾江街廣汕公路北側(cè)地塊，因距離較偏，起始價(jià)5023元/平方米。

首輪供地中經(jīng)過(guò)183輪報(bào)價(jià)的番禺創(chuàng)新城地塊，最終以535178萬(wàn)元+45900平方米配建面積成交，折合樓面價(jià)33599元/平方米。而在新一輪土拍中起拍樓面價(jià)23000元/平方米，最高限制樓面價(jià)26450元/平方米，僅僅地價(jià)就少了7149元/平方米，足見(jiàn)其從土地端的調(diào)控決心明顯。

而荔灣區(qū)廣鋼新城234地塊，起始樓面價(jià)28573元/平方米，最高限制樓面價(jià)31872元/平方米。根據(jù)規(guī)劃，將廣鋼公園也作為重要配建，成功出讓也即意味著該公園需啟動(dòng)建設(shè)。目前，該區(qū)域周邊新房房?jī)r(jià)在4.8萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米左右。

白云新城將出讓5宗地塊。但最值得關(guān)注的是白云新城機(jī)場(chǎng)自主改造地塊，起拍總價(jià)達(dá)108億元，對(duì)應(yīng)其起始樓面價(jià)20133元/平方米，最高限制樓面價(jià)22147元/平方米，溢價(jià)率10%。

整體而言，在新出讓的土拍信息中，可明顯看出廣州對(duì)地價(jià)的限制，甚至多數(shù)地塊的地價(jià)回到了兩年前水平。而對(duì)競(jìng)拍方式、房企參與門(mén)檻的調(diào)整，同樣是試圖通過(guò)控制地價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的邏輯。

億翰智庫(kù)分析指出，通過(guò)調(diào)整土拍規(guī)則控制核心城市土拍熱度，穩(wěn)定地價(jià)，實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，既可保持土地公平合理出讓，也將促進(jìn)整體市場(chǎng)保持低位運(yùn)行。

統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)已有超過(guò)5個(gè)城市明確土地競(jìng)拍規(guī)則調(diào)整，即強(qiáng)調(diào)要完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，如杭州、東莞、金華、惠州和義烏等地，都于近期調(diào)控文件中提及相關(guān)內(nèi)容。預(yù)計(jì)后續(xù)其他重點(diǎn)城市也會(huì)跟上，以進(jìn)一步打擊土地市場(chǎng)炒作現(xiàn)象，從根本上穩(wěn)定房?jī)r(jià)。