近日，有中介在個人社交媒體上，爆出一個勁爆信息：

北區(qū)某著名樓盤，一個獨棟大別墅，以跳樓價甩賣。

（朋友圈截圖）

這棟傳世名墅，據(jù)稱是一個1278平米的莊園。

原價6300萬，現(xiàn)一口價3900萬，帶15個車位，兩畝花園，看房需要驗資2000萬。

從6300萬到3900萬，賣家一口氣割肉2400萬元。

打折之猛，可能是今年以來重慶掉價掉最厲害的一棟豪宅了。

這棟別墅的主人是誰？

TA是從事什么產(chǎn)業(yè)的？

TA為什么買下這棟別墅？

又為什么拋售它？

筆者多方打聽，終未果。

因為，敏感。

這棟別墅的身上，更增添幾分神秘色彩。

（網(wǎng)絡(luò)圖片 文圖無關(guān)）

中介的信息已經(jīng)說了，買家看房，要有2000萬的資產(chǎn)證明。

筆者算了一下，假設(shè)這棟房子首付3成的話，需要貸款2730萬元，

貸款利率按4.9%，貸款年限按20年算的話，

購買人每月需要支付月供18萬元。

月供18萬，每個月的收入大約需要54萬元。

綜合算下來，既便這棟別墅掉價到3900萬元，能買得起他的人，年收入也需要600萬元起檻。

在茫茫人海里苦苦尋找有錢人的，不僅有大別墅，還有中別墅和小別墅。

當(dāng)然，我所說的是別墅是聯(lián)排及獨棟形態(tài)。

也是在上周，一套自稱茶園某莊園的別墅，又上演揮淚大甩賣的戲碼。

掛出來的價格僅196萬，面積有185平米，算下來，這套別墅的單價，才區(qū)區(qū)1萬零幾百。

（朋友圈截圖）

僅從價格來看，低，確實低！

我查了一下，這是一個純墅區(qū)。

不過，它的真正位置，不在南岸的茶園，而是在巴南區(qū)的鹿角。

由于鹿角挨著茶園，這里的房子，長期碰瓷茶園。

近幾年來，鹿角的房子賣得相當(dāng)好，賺得盤滿缽滿，長期被“借名”的茶園，是不是可以適當(dāng)收點掛名費？

這是題外話，我們還是言歸正傳。

我查了一下，這個小區(qū)，目前在某殼網(wǎng)上，有54套別墅掛牌待售。

從價格來看， 均價僅13747元/平米。最低掛牌單價，僅僅1萬0點。

還有一個賣別墅的鮮活案例。

（龍洲灣某別墅）

一名業(yè)主，因為子女想上名校的的原因，2017年，在巴南龍洲灣，購入聯(lián)排別墅一套。

后來，因為子女就讀其他學(xué)校，別墅就一直閑置，清水狀態(tài)。

現(xiàn)在，業(yè)主欲以240萬的原價出售，不為別的，只求脫手。

業(yè)主稱，別墅上證面積169平米，實際使用面積200余平米。

北區(qū)不打骨折一樣賣不脫。

據(jù)銘騰機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，近13個月，重慶新建別墅的存銷比，不斷走低。

2020年4月，這一數(shù)字為14.9個月，

2021年4月，這一數(shù)字變成了10.2個月。

這意味著，在沒有新增供應(yīng)的情況下，重慶現(xiàn)有新建別墅，僅能賣大約10個月左右。

（表格來源銘騰機(jī)構(gòu)）

2020年，這一數(shù)字變成了146萬方。

換句話說，重慶在3年時間里，新建別墅的總量，大約減少了57%。

以上數(shù)據(jù)似乎給了人們一種錯覺：

重慶新建別墅的供應(yīng)在減少，而走量卻走得不錯。

其實，這只是一個不太嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕Y(jié)論。

相比之下，二手別墅市場，可能更接近真實。

某二手房大數(shù)據(jù)網(wǎng)站顯示，

300萬-500萬級中級別墅，有2451套在售；

500萬-1000萬級的豪華級別墅，有1353套在售，

1000萬級以上的超豪華級別墅，有247套在售。

（專業(yè)數(shù)據(jù)網(wǎng)截圖）

所以，重慶在售的二手別墅的量，是比較大的。

別墅要從茫茫人海之中哈到一個真正的買家，

不說是大海撈針，也可以稱得上是水缸里撈針，

要撈到一個，非常難。

而且，想撈針的人，也特別多，競爭非常大。

就如前文所說的照母山的那個欲割肉2400萬的獨棟，

其所在小區(qū)，本來就還有新的別墅沒有賣完，

價格還殺得很低，最低單價僅2.6萬多。

競爭的激烈程度，可想而知。

前面提到的鹿角那個別墅，競爭就更大了，

該小區(qū)掛牌待售的二手別墅，高達(dá)近60套。

（網(wǎng)絡(luò)圖片文圖無關(guān)）

我們經(jīng)?？梢钥吹匠壐缓涝诟蹗u買別墅增值的新聞。

傳得最神，吃瓜吃得最多的例子，就是杰克馬2015年在港島買的獨棟別墅。準(zhǔn)確一點，應(yīng)該叫莊園。

馬老師買它的時候，豪擲了15億元，單價據(jù)稱創(chuàng)下了亞洲最貴。

而據(jù)媒體報道，馬老師這棟別墅，從2000年到2015年，增值了10個億。

（據(jù)傳杰克馬在港島買的獨棟）

香港的別墅為何增值那么厲害？

別墅供應(yīng)少，存市少，所以增值不錯。

物以稀為貴，就是這個道理。

反觀重慶，不僅新建別墅供應(yīng)量大，而且在市場上搶富人的二手別墅也特別多。

別墅不是必需品，而是享受型產(chǎn)品。

別墅的總價又比剛需產(chǎn)品高很多，

買別墅，還特別占用資金，流通變性又特別慢，

基于別墅產(chǎn)品自身的特性，以及別墅市場的供求關(guān)系，

導(dǎo)致了別墅注定只能是少部分人享受的高端商品。

關(guān)于別墅，港交所上市企業(yè)美聯(lián)物業(yè)西南區(qū)董事總經(jīng)理繆鴻裕先生，有過一段非常經(jīng)典的論述：

別墅，在重慶是消費品，都以自住為主。別墅的買家，有很大一部分是終極購房者。重慶的別墅，大多數(shù)是自住，它的客群要小一些，它的投資屬性要低一點，它的流動性，比高層住宅還要低一些。所以，別墅，你要當(dāng)成一個消費品去買。再者，買別墅的人，都不會將就，會買自己喜歡的。

（網(wǎng)絡(luò)圖片文圖無關(guān)）

本文來源于：媒人觀察