前段時(shí)間，《速度與激情9》強(qiáng)勢(shì)登陸國(guó)內(nèi)影院，高潮迭起的勁爆故事，豪情熱血的情感元素掀起了電影市場(chǎng)的一大波觀影高潮。

而在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)，恒大作為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)“老司機(jī)”，同樣在降負(fù)債的道路上“一騎絕塵”，僅用一年時(shí)間就將有息負(fù)債從8700億降至5700億，豪情上演中國(guó)地產(chǎn)版的“速度與激情3000”。

一年時(shí)間降低3000億負(fù)債，這是一個(gè)什么概念？相當(dāng)于一個(gè)愛(ài)爾眼科或者萬(wàn)科A的市值。在如今國(guó)際環(huán)境不確定、不穩(wěn)定性因素仍較多，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡、不充分的市場(chǎng)環(huán)境下，恒大能夠在短短一年內(nèi)將負(fù)債降低如此之多，著實(shí)體現(xiàn)出恒大在降負(fù)債方面的巨大決心和強(qiáng)勁實(shí)力。

有速度

強(qiáng)銷(xiāo)售抓回款，堅(jiān)持現(xiàn)金流為王

去年3月，恒大宣布實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”發(fā)展戰(zhàn)略以來(lái)，在降負(fù)債這條路上，恒大這次可謂是“狂飆突進(jìn)”。

去年10月，恒大在10天內(nèi)分三次大手筆償還了約294億港元的債務(wù)。近日，恒大又剛剛償還了美元債本息136億港元，細(xì)細(xì)數(shù)來(lái)，這已經(jīng)是恒大自去年3月以來(lái)累計(jì)歸還的第7筆境外債券本息，據(jù)了解，目前恒大已經(jīng)償還合計(jì)約106億美元（折合超823億港幣）的債務(wù)，最重要的是，這些償還債務(wù)的錢(qián)全部來(lái)自自有資金，沒(méi)有一分錢(qián)來(lái)自發(fā)新還舊。

而恒大最重要的降負(fù)債抓手，則是來(lái)自于兩大核心舉措：強(qiáng)化銷(xiāo)售、狠抓回款，這兩項(xiàng)措施才是一舉奠定如今恒大負(fù)債驟降的穩(wěn)固基礎(chǔ)。

先說(shuō)下去年恒大的銷(xiāo)售和回款情況：據(jù)恒大年報(bào)顯示，截至2020年12月31日，恒大集團(tuán)合約銷(xiāo)售額7232億元，全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款6532億元。

再來(lái)看下今年截至目前恒大的銷(xiāo)售和回款情況：截至2021年5月底，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2851.6億元、銷(xiāo)售回款2507.4億元，均創(chuàng)歷史新高。

不妨簡(jiǎn)單地做個(gè)加法，1年零5個(gè)月的時(shí)間，恒大銷(xiāo)售10083.6億元，回款9039.4億元。

不難看出，在近萬(wàn)億的現(xiàn)金流支撐下，恒大迅速將負(fù)債降低了3000億。而今年參考去年的表現(xiàn)，未來(lái)還有近5000億的現(xiàn)金回款支撐，恒大很有可能在2022年就完成“三道紅線(xiàn)”全部達(dá)標(biāo)的目標(biāo)，成為一個(gè)有著充沛現(xiàn)金流、更加穩(wěn)健的新恒大。

而隨著6月29日，恒大降負(fù)債至“5字頭”的利好消息，中國(guó)恒大（HK：03333）順勢(shì)拉漲1%，報(bào)10.54港元。從股市這種最直觀的數(shù)據(jù)上不難看出，對(duì)于恒大，資本信心已全面回歸。

有激情

多元融資嚴(yán)控成本，確保降負(fù)債目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)

除了強(qiáng)勁的銷(xiāo)售和回款之外，從去年到今年，恒大也在通過(guò)多種措施降低負(fù)債，比如多元融資、嚴(yán)控拿地成本等等。

融資方面，去年恒大物業(yè)引入戰(zhàn)投235億港元，上市募資140.8億港元，恒大汽車(chē)兩次配股300億港元。在一系列積極舉措下，以進(jìn)一步降低了企業(yè)負(fù)債率。

嚴(yán)控拿地成本方面，土地作為房企持續(xù)發(fā)展的重要“壓艙石”，沒(méi)有土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)房企也就將陷入發(fā)展困境，而恒大憑什么有底氣嚴(yán)控土地成本？

原因有三，第一，恒大目前土儲(chǔ)充沛，有2.31億平方米土地儲(chǔ)備，而這些土儲(chǔ)轉(zhuǎn)化成可售資源，價(jià)值達(dá)3.5萬(wàn)億，位居行業(yè)前列。

“手中有糧，心中不慌”。早期已跑贏規(guī)模賽的恒大，在同行忙著搶地補(bǔ)倉(cāng)的時(shí)候，它卻反其道而行之，據(jù)資料顯示，未來(lái)兩年恒大總土儲(chǔ)計(jì)劃年均再下降1500萬(wàn)平方米，土儲(chǔ)總規(guī)模保持在合理水平，控制在2億平方米左右。

恒大土儲(chǔ)性?xún)r(jià)比卻很高，平均樓面地價(jià)2120元/平方米。其中一二線(xiàn)城市占比67%，平均樓面價(jià)為2638元，以今年4月重慶土拍市場(chǎng)為例，最低樓面價(jià)3864元/㎡，最高樓面價(jià)15306元/㎡，相比較而言，恒大的樓面價(jià)實(shí)屬“白菜價(jià)”。

第三，在全國(guó)重點(diǎn)城市恒大還擁有大量舊改項(xiàng)目，也極大地減少了拿地支出。

一方面擴(kuò)展企業(yè)規(guī)模，一方面嚴(yán)控成本，“一增一減”之下，恒大降負(fù)債之路自然好走得多。

有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，在強(qiáng)銷(xiāo)售、抓回款、嚴(yán)控土儲(chǔ)、多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展等方面的持續(xù)努力下，有速度、有激情的恒大充分發(fā)揮出大型集團(tuán)企業(yè)在打硬仗、抗風(fēng)險(xiǎn)的深厚底蘊(yùn)。

許家印曾說(shuō)過(guò)：“越是市場(chǎng)不好的時(shí)候，越能展現(xiàn)恒大的功底。”

而就恒大在打贏“降負(fù)債”這場(chǎng)硬仗所采取的種種戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)而言，恒大確實(shí)所言非虛，相信今年在強(qiáng)勁的銷(xiāo)售和高回款率“雙核引擎”的驅(qū)動(dòng)下，“老司機(jī)”恒大或?qū)⒃诮地?fù)債道路上將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開(kāi)。用句電影臺(tái)詞來(lái)說(shuō)就是：“你盡管追，看到我尾燈算你贏。”