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“三條紅線”、房貸“兩條紅線”以及土地“兩集中”，這三大政策構(gòu)成行業(yè)三大重磅，行業(yè)格局迎來(lái)重塑。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地成本上升、政策調(diào)控持續(xù)收緊，利潤(rùn)空間和盈利指標(biāo)持續(xù)下行猶如懸在頭頂?shù)?/span>達(dá)摩克利斯之劍。上市房企2020年銷售業(yè)績(jī)報(bào)告很能說(shuō)明問(wèn)題，66家已經(jīng)披露業(yè)績(jī)報(bào)告的重點(diǎn)上市房企中有近7成企業(yè)毛利率、歸母凈利率雙降。

在“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制及調(diào)控收緊的主旋律下，行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、市場(chǎng)面臨下行壓力將成為長(zhǎng)期命題，企業(yè)控負(fù)債、降杠桿壓力增加，投資和規(guī)模擴(kuò)張動(dòng)能相應(yīng)降低。

基于市場(chǎng)壓力，典型房企2021年目標(biāo)增長(zhǎng)率僅為15%，審慎仍然為現(xiàn)階段關(guān)鍵詞之一，并將成為房地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)主旋律。目前，規(guī)模房企一方面銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率降低，另一方面貨值目標(biāo)去化率有所提升。當(dāng)前市場(chǎng)背景下，房企業(yè)績(jī)上升空間還有多大？

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01

規(guī)模房企目標(biāo)增長(zhǎng)率趨于平穩(wěn)

房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)增速拐點(diǎn)早在2019年便已明顯，典型上市房企毛利潤(rùn)及歸母凈利潤(rùn)增速的中位值在2017年時(shí)達(dá)到峰值，其中毛利潤(rùn)增速中位數(shù)達(dá)到44.2%，2018年下滑1.8個(gè)百分點(diǎn)，至2019年下滑20.6個(gè)百分點(diǎn)至23.6%，毛利潤(rùn)增速近乎腰斬。

2020年，形勢(shì)更加嚴(yán)峻，66家行業(yè)典型上市房企實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)總規(guī)模11722億元、歸母凈利潤(rùn)4297億元，毛利潤(rùn)增速和歸母凈利潤(rùn)增速的中位值分別為3.1%和5.6%，較2019年的23.6%和19.4%嚴(yán)重下滑。其中，毛利率、歸母凈利率下行的房企分別達(dá)到62家和51家，毛利率和歸母凈利率雙降的房企達(dá)到47家，占比逾7成。

2021年，企業(yè)對(duì)業(yè)績(jī)規(guī)模增長(zhǎng)的總體預(yù)期不變，延續(xù)謹(jǐn)慎的態(tài)度。數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企2021年平均目標(biāo)增長(zhǎng)率僅為15%。較2018年41%的高位有明顯回落。

目標(biāo)增速放緩很大程度上是受市場(chǎng)下行壓力、行業(yè)整體規(guī)模增速放緩影響所致。此外，“三道紅線”下企業(yè)投資和規(guī)模擴(kuò)張動(dòng)能相應(yīng)降低，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)承壓。不過(guò)基于一季度市場(chǎng)的回暖，規(guī)模房企目標(biāo)增長(zhǎng)率的中位數(shù)較去年略有提升至15%。

圖：2018-2021年行業(yè)典型房企目標(biāo)增長(zhǎng)率及全年實(shí)際業(yè)績(jī)?cè)鏊僮儎?dòng)（中位數(shù)）

注：目標(biāo)增長(zhǎng)率及全年實(shí)際業(yè)績(jī)?cè)鏊?，均為?dāng)年提出業(yè)績(jī)目標(biāo)的樣本房企的中位數(shù)數(shù)值

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、企業(yè)公告

截至目前，已有50家行業(yè)典型房企提出2021年業(yè)績(jī)目標(biāo)，其中主流的目標(biāo)增長(zhǎng)率在10%-20%之間，數(shù)量達(dá)到23家；盡管房企投資、銷售目標(biāo)趨向于審慎，但仍有12家房企的目標(biāo)增長(zhǎng)率高于20%，這些房企多以千億以下規(guī)模的中小型房企為主。有15家家企業(yè)目標(biāo)增長(zhǎng)率低于10%，較行業(yè)平均水平相對(duì)謹(jǐn)慎。

圖：2021年50家行業(yè)典型房企目標(biāo)增長(zhǎng)率分布

注：2021年目標(biāo)增長(zhǎng)率為2021年目標(biāo)銷售規(guī)模較2020年實(shí)際銷售規(guī)模的業(yè)績(jī)?cè)鏊?/span>

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02

規(guī)模房企增長(zhǎng)預(yù)期保守

具體企業(yè)而言，龍頭房企為代表的部分企業(yè)目標(biāo)設(shè)定更趨謹(jǐn)慎。

其中，恒大將2021年的業(yè)績(jī)目標(biāo)設(shè)定為7500億元，目標(biāo)增長(zhǎng)率由去年的8.1%進(jìn)一步放緩至3.7%。碧桂園提出“三年增長(zhǎng)”計(jì)劃，目標(biāo)未來(lái)三年每年錄得10%的權(quán)益銷售增長(zhǎng)。融創(chuàng)、中海2021年均提出雙位數(shù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，世茂、華潤(rùn)的目標(biāo)增長(zhǎng)率也在10%左右。此外，綠城、金茂、中梁、融信、正榮、新力、禹洲等企業(yè)2021年的業(yè)績(jī)目標(biāo)增長(zhǎng)率均較去年降低，且目標(biāo)增長(zhǎng)率在10%以下，低于行業(yè)平均水平。

一方面，龍頭房企以及行業(yè)TOP30房企規(guī)?；鶖?shù)較高，業(yè)績(jī)?cè)鏊偬嵘臻g有限。另一方面，在目前企業(yè)投資和擴(kuò)張動(dòng)能承壓的背景下，這部分規(guī)模房企對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期更趨保守。

表：2021年部分業(yè)績(jī)預(yù)期謹(jǐn)慎的房企業(yè)績(jī)目標(biāo)及目標(biāo)增長(zhǎng)率（億元）

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03

近半數(shù)房企規(guī)模訴求不減

值得注意的是，在2021年提出全年銷售目標(biāo)的規(guī)模房企中，也有近半數(shù)的企業(yè)業(yè)績(jī)預(yù)期相對(duì)積極。

其中，如招商蛇口2021年銷售目標(biāo)3300億元，目標(biāo)增長(zhǎng)率較高達(dá)18.9%，較去年13.4%的目標(biāo)增長(zhǎng)率有所提升。龍湖2021年銷售目標(biāo)為3100億元，目標(biāo)增長(zhǎng)率較去年的7.2%提升至14.6%，未來(lái)預(yù)計(jì)年增長(zhǎng)率達(dá)到15%-20%之間。

美的置業(yè)、龍光、佳兆業(yè)、合景泰富、中駿、寶龍、大悅城等企業(yè)2021年的業(yè)績(jī)目標(biāo)增長(zhǎng)率也較高，均在18%以上。其中，寶龍2020年超額完成750億元的目標(biāo)，2021年總可售資源充裕、可售貨值1703億元，其中長(zhǎng)三角占比71.4%、一二線占比84%。2021年銷售目標(biāo)破千億，28.8%的目標(biāo)增長(zhǎng)率在規(guī)模房企中也處于較高水平。

此外，在2021年業(yè)績(jī)預(yù)期相對(duì)積極的房企中，千億以下的中小規(guī)模房企也占到了較大比例。這類房企仍具有一定的規(guī)模訴求，在保證年內(nèi)貨值相對(duì)充裕的前提下，設(shè)定了較高的目標(biāo)增長(zhǎng)率。如合生創(chuàng)展近年來(lái)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，加快了開(kāi)發(fā)和供貨節(jié)奏，業(yè)績(jī)復(fù)合增長(zhǎng)率逾40%，2021年可售貨值900億元、銷售目標(biāo)500億元，目標(biāo)增長(zhǎng)率達(dá)39.5%。

表：2021年部分業(yè)績(jī)預(yù)期積極的房企業(yè)績(jī)目標(biāo)及目標(biāo)增長(zhǎng)率（億元）

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04

貨值目標(biāo)去化率提升至65%

一方面，房企銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率放緩，但其貨值去化率卻呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，這意味著房企面臨著不小的去化壓力。

從全年的貨值安排及目標(biāo)去化率水平來(lái)看，2021年行業(yè)規(guī)模房企貨值目標(biāo)去化率的中位數(shù)為65%左右，較2019、2020年60%左右的水平有明顯提升（貨值目標(biāo)去化率=年度目標(biāo)銷售規(guī)模/年內(nèi)預(yù)期總可售貨值）。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在披露全年預(yù)期貨值和業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企中，融創(chuàng)、綠城、建業(yè)等6家企業(yè)目標(biāo)去化率超70%，碧桂園、龍湖、旭輝、金茂、陽(yáng)光城等12家企業(yè)的貨值目標(biāo)去化率在65%-70%之間。

綜合來(lái)看，在與往年相比較高的目標(biāo)去化預(yù)期下，2021年企業(yè)整體的項(xiàng)目去化壓力提升。在既定的全年貨量供應(yīng)下，企業(yè)需要依賴銷售端更強(qiáng)的營(yíng)銷力度，實(shí)現(xiàn)較高的去化率水平以達(dá)成年度業(yè)績(jī)目標(biāo)。

圖：2021年部分行業(yè)典型房企貨值目標(biāo)去化率分布

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2021年，規(guī)模房企整體的目標(biāo)增長(zhǎng)率延續(xù)2018年以來(lái)回落的趨勢(shì)，50家典型房企目標(biāo)增長(zhǎng)率均值僅為15%，其中，近半數(shù)房企目標(biāo)增長(zhǎng)率在10%-20%之間。規(guī)模房企對(duì)業(yè)績(jī)規(guī)模增長(zhǎng)的總體預(yù)期傾向于保守，并延續(xù)謹(jǐn)慎的態(tài)度。

但2021年規(guī)模房企的貨值目標(biāo)去化率較2019、2020年60%左右的水平有明顯提升，達(dá)到近65%。年內(nèi)企業(yè)需要依賴較高的去化率水平以達(dá)成年度業(yè)績(jī)目標(biāo)，行業(yè)整體的項(xiàng)目去化壓力提升。

長(zhǎng)期來(lái)看，在“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制下，行業(yè)發(fā)展方向變得清晰，預(yù)計(jì)未來(lái)行業(yè)整體銷售面積規(guī)模將步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代。在這樣的背景下，企業(yè)規(guī)模增速放緩將成為常態(tài)，未來(lái)規(guī)模房企整體的業(yè)績(jī)目標(biāo)制定會(huì)更趨謹(jǐn)慎，目標(biāo)增長(zhǎng)率也將趨于平穩(wěn)。