鳥(niǎo)姐說(shuō)：

幾月以來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入正軌，樓市發(fā)展也隨之變好，土拍不斷、地價(jià)上漲、房?jī)r(jià)上升。

但這卻不是最本質(zhì)、最真實(shí)的現(xiàn)狀。那么事實(shí)到底如何？樓市如何發(fā)展？究竟走向何方？

一根大陽(yáng)線，千軍萬(wàn)馬來(lái)相見(jiàn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng)

雖說(shuō)比4年的奧運(yùn)周期還長(zhǎng)，但中國(guó)股市，時(shí)隔5年后再度牛起來(lái)了。

6月底，買房的和炒股的在街頭碰見(jiàn)時(shí)還能互道一聲：SB！

那么這2天，買房的只能聽(tīng)見(jiàn)炒股的一聲拖長(zhǎng)了的Bee尾音。

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

各路資本加速進(jìn)入A股市場(chǎng)，生怕去晚了撈不到肉吃。

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而樓市剛剛經(jīng)歷了半年的沖刺，似乎有點(diǎn)后勁不足了……

股市起飛

7月以來(lái)，A股市場(chǎng)捷報(bào)頻傳。

券商、免稅、中芯國(guó)際概念、白酒四大板塊，儼然有四足鼎立之勢(shì)。

7月7日，只用了半天時(shí)間，滬深兩市成交量即突破萬(wàn)億，全天兩市總成交達(dá)到17398萬(wàn)億。

7月8日，滬指漲1.74%報(bào)3403.44點(diǎn)，深成指漲1.84%報(bào)13406.37點(diǎn)，創(chuàng)業(yè)板指漲2.34%報(bào)2651.97點(diǎn)，兩市合計(jì)成交1.54萬(wàn)億。

這也是連續(xù)5天，滬深兩市成交金額突破萬(wàn)億元了。

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行情持續(xù)火爆，“炒股”頻上熱搜。

親友鄰里之間的問(wèn)候從“爬山”過(guò)渡到“開(kāi)戶”，都帶上了一絲親熱的味道。

廣場(chǎng)舞大媽們聚在一起也不光是乘風(fēng)破浪的姐姐，一串串600或00開(kāi)頭的數(shù)字代碼成了她們最新的話題切口。

牛市能上5000點(diǎn)嗎？

牛氣沖天的背后邏輯是什么？

牛市還能牛多久？

……

諸多問(wèn)題，統(tǒng)統(tǒng)不在我們這個(gè)正經(jīng)房產(chǎn)公眾號(hào)的討論范圍內(nèi)。

而關(guān)于是否賣房炒股，前天的《“瘋牛股市”來(lái)了！葵花寶典—“賣房炒股”重現(xiàn)江湖……》一文已經(jīng)說(shuō)得很清楚了。（點(diǎn)擊鏈接查看）

現(xiàn)在我們想討論的是，這一波股市行情，對(duì)樓市影響幾何？

新的財(cái)富蓄水池？

此輪A股行情，重新激發(fā)了資本市場(chǎng)替代房地產(chǎn)成為新國(guó)民財(cái)富蓄水池的遐想。

在人均GDP超過(guò)1萬(wàn)美金的背景下，意味著我們已經(jīng)跨越中等收入陷阱。而隨著居民財(cái)富的增長(zhǎng)，居民資產(chǎn)配置也將發(fā)生改變。

一方面，在“房住不炒”政策的持續(xù)施壓下，房地產(chǎn)的投資屬性在逐步降低，而大量沉淀在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金，又一直不能得到有效釋放。

另一方面，未來(lái)A股市場(chǎng)總市值將會(huì)逐步接近國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總量，并且隨著養(yǎng)老金、社?；鸬冗M(jìn)入A股市場(chǎng)，資本市場(chǎng)有望砌成一座新的財(cái)富蓄水池。

這波牛市一來(lái)，資金成交量立馬創(chuàng)下了近六年來(lái)的新高，就是一個(gè)佐證。

可以想象大量資金的涌入，背后是大塊吃肉大碗喝酒的渴望。

以致于媒體在公屏上大寫提醒：注！意！騙！子！

不過(guò)，現(xiàn)在就斷言資金的流向發(fā)生了根本性的變化為時(shí)尚早。

要知道，從市值來(lái)看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)總市值接近450萬(wàn)億，而滬深股市總市值約為70萬(wàn)億，前者是后者的6倍還多。

這還不包括附加在房子上除居住屬性外，教育、戶籍、金融等多重意義的屬性。

就像你今天A股賺了100萬(wàn)，轉(zhuǎn)頭也不能保證給自家孩子在宇宙中心照母山，搶到一個(gè)幼兒園的入學(xué)資格。

而《央行最新報(bào)告》也揭示了，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭財(cái)富中，實(shí)物資產(chǎn)占了8成左右，其中房產(chǎn)占比接近7成，而金融資產(chǎn)占比僅為2成。

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

論體量、意義，中國(guó)股市與樓市，都不在一個(gè)量級(jí)。

樓市短期震蕩

牛市加劇調(diào)整

雖然差距懸殊，但樓市卻已經(jīng)有抱恙的跡象。

• 政策上：

房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的政策基調(diào)沒(méi)有一絲絲改變，別說(shuō)乘風(fēng)破浪了，稍微有點(diǎn)過(guò)熱的苗頭，都會(huì)引來(lái)點(diǎn)剎式精準(zhǔn)調(diào)控的照顧。

在杭州、東莞、寧波等前段時(shí)間有點(diǎn)過(guò)火的城市，7月開(kāi)始喜提“限”字令的樓市新政。

重慶在這方面一直都懂得起，穩(wěn)字訣拿捏得當(dāng)。

• 供應(yīng)端：

重慶樓市供應(yīng)端的持續(xù)輸出，就是一劑“祛濕除熱”的良方。

供應(yīng)方面，上半年重慶土地超過(guò)千萬(wàn)㎡的建筑面積成交，已經(jīng)接近去年全年成交土地建筑面積的8成。

未來(lái)會(huì)有大量新房供應(yīng)跟上。

此外，2016年至今重慶成交土地金額雖排名第六，但成交的土地建筑面積，全國(guó)獨(dú)一家超過(guò)了3億㎡，無(wú)限接近4億㎡。

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

這種供應(yīng)勢(shì)頭，從市場(chǎng)供應(yīng)端就斬?cái)嗔伺d風(fēng)作浪的可能。

• 存量房：

截止2020年7月5日，重慶主城區(qū)二手房掛牌量為262323套，環(huán)比持續(xù)上漲。

而價(jià)格隨著供應(yīng)的持續(xù)放大，也呈現(xiàn)出震蕩向下的走勢(shì)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

種種因素疊加，加上年中沖刺的激情消退，雖然重慶7月預(yù)計(jì)新開(kāi)盤的數(shù)量比6月還要多，但市場(chǎng)短期震蕩調(diào)整的趨勢(shì)在加強(qiáng)。

好巧不巧，牛市又來(lái)了。

每天都在上演萬(wàn)億級(jí)的資金狂歡。

股市的抽水，勢(shì)必影響樓市的發(fā)揮。

很簡(jiǎn)單，手上有50萬(wàn)現(xiàn)金，你是會(huì)殺入股市搏一搏，單車變摩托，首付變?nèi)钅兀?/p>

還是會(huì)老老實(shí)實(shí)去樓盤繳個(gè)首付？

要擱前一陣，這都不是個(gè)問(wèn)題。

但現(xiàn)在，你起碼會(huì)猶豫一番。

在這場(chǎng)資金層面的派對(duì)沒(méi)有真正熄火前，以前毫不猶豫流向樓市的money，會(huì)出現(xiàn)更多的分流，加劇樓市的調(diào)整。

溫故知新

下一波行情可期？

“股市牛，樓市熊”。短期來(lái)看，這似乎是一個(gè)必然的結(jié)果。

但拉長(zhǎng)時(shí)間軸，做個(gè)溫故知新，我們希望能看得更全面一些。

股市方面，A股市場(chǎng)有史以來(lái)最大的牛市在2005~2007年，大盤指數(shù)最高定格在6124點(diǎn)。

一年多的牛市中，滬指上漲了600%，深指漲幅超過(guò)了600%。

之后一直到2014年，A股都處在熊市行情中。

憋屈久了的A股在2014~2015年，再次牛神附體，最高沖到了5178點(diǎn)。之后又開(kāi)始掉頭向下。

大致算來(lái)，十年一輪回，中間偶有小牛市，持續(xù)時(shí)間都不長(zhǎng)。

相對(duì)應(yīng)的樓市，2005年~2007年，樓市價(jià)格開(kāi)啟上漲的通道。

不得已，以家庭為單位第2套住房貸款首付不得低于40%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍的調(diào)控政策出臺(tái)。

但隨著2008年金融危機(jī)的沖擊，很快“四萬(wàn)億計(jì)劃”出臺(tái)，樓市起死回生。

2014年，股市喜迎牛市，樓市之前就沒(méi)閑著，一直在默默小幅持續(xù)上行。牛市之后的2015年，樓市在北上廣深的引領(lǐng)下，在各種學(xué)區(qū)房的概念下，開(kāi)啟了新一輪漲幅。

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

可以看出，股市在牛熊之間反復(fù)橫跳時(shí)，樓市并沒(méi)有玩過(guò)山車，而是有著自己的節(jié)奏。

反而是每一次牛市都伴著樓市的上漲。

所以江湖才有“股市掙錢，樓市存錢”的投資訣竅。

這一波行情下，也不排除那些股市掙了錢的人，套現(xiàn)出來(lái)買房的可能。

但是，行情并不是說(shuō)說(shuō)就來(lái)的。

和之前比，樓市有2個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，出現(xiàn)了根本性的變化。

第一：“大放水”變“LPR降息”

之前的4萬(wàn)億就不說(shuō)了，2015年的貨幣政策就是“大放水”，5次降息且每次降息幅度25個(gè)基點(diǎn)。

釋放出滔滔洪水，滾滾奔涌到股市和樓市。

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現(xiàn)在呢？

本年度截至目前，央行共計(jì)兩次LPR降息，幅度共計(jì)也僅為15個(gè)基點(diǎn)。

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很顯然，現(xiàn)在的貨幣政策是精準(zhǔn)扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

樓市大漲的貨幣政策基礎(chǔ)不在。

第二：“去庫(kù)存”變“房住不炒”

同樣看2015年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神解讀：去庫(kù)存成為“國(guó)家任務(wù)”。

之后的2016年，全國(guó)各地紛紛給樓市松綁，就有了從北上廣深啟動(dòng)，蔓延全國(guó)的房?jī)r(jià)普漲。

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如今，“房住不炒”大政方針不變，各地小規(guī)模調(diào)控降溫持續(xù)不放松。

樓市以穩(wěn)為基調(diào)，缺乏大漲政策支持。

想牛市之后再賭一把樓市大反彈，可以洗洗睡了。

倒是可以趁著這波短期調(diào)整的行情，多看多比較，在城市核心區(qū)勾畫多個(gè)備選項(xiàng)，無(wú)論是“打新”還是二手房，都有望逆向操作成功，撿趴活機(jī)會(huì)有望。