當(dāng)下的重慶樓市出現(xiàn)了幾個(gè)比較矛盾的現(xiàn)象，影響了大部分的重慶購房者情緒。這幾個(gè)矛盾對重慶未來房價(jià)影響也是非常重大。

最近重慶樓市新房和二手房的銷量都開始明顯回暖，但是大家不用擔(dān)心，與之矛盾的是房價(jià)并沒有漲。

銳理數(shù)據(jù)顯示，2020年5月，重慶主城房地產(chǎn)市場新建商品房成交262.2萬方，相對于4月份的成交量來看，5月新房銷售環(huán)比增長24.52%，由數(shù)據(jù)可以看出，重慶最艱難的時(shí)刻已過，5月份，整個(gè)市場都恢復(fù)到去年的水平。

二手房交易同樣火爆，鏈家的交易數(shù)據(jù)創(chuàng)了今年新高，我們也派人每個(gè)月都去各區(qū)不動(dòng)產(chǎn)交易大廳觀察，現(xiàn)在的二手房市場雖然沒有2018年火爆，但是已經(jīng)恢復(fù)到2019年的水平了。

但我們看重慶的房價(jià)，不管是新房，還是二手房均價(jià)都沒有大漲，這個(gè)看似矛盾的數(shù)據(jù)，其實(shí)根本原因是降價(jià)促進(jìn)成交。

今年新房龐大的交易量很大一部分來自開發(fā)商給的折扣力度足夠的大，二手房的交易量大增根本原因是業(yè)主回歸理性，降價(jià)促進(jìn)成交。

搶房的人，最后又成了維權(quán)大軍，2018年搶房的人，最近都開始接房了，但是有兩個(gè)巨大落差，一個(gè)是房價(jià)并沒有大漲，部分樓盤算上折扣，幾乎沒有漲。第二個(gè)落差就是，部分開發(fā)商當(dāng)初的宣傳太高端大氣，明明是剛需盤，宣傳上讓人誤以為是豪宅，接房落差太大。

綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司董事長、總經(jīng)理李軍在2018博鰲房地產(chǎn)論壇上發(fā)言：這兩年是中國房地產(chǎn)業(yè)最糟糕的兩年。我們看到了市場的瘋狂，但我一直勸我的同事們在這兩年不要買房，很多同事想不明白，覺得會(huì)錯(cuò)過很多個(gè)可能增值的機(jī)會(huì)。但我想說的是，這兩年買到的房子可能是最差的。

房地產(chǎn)企業(yè)追求的“高周轉(zhuǎn)”,一般會(huì)通過縮短項(xiàng)目開發(fā)周期、提高存貨周轉(zhuǎn)率、提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來實(shí)現(xiàn)。

這兩年重慶樓市火爆，各大房企瘋狂搶地，加上土地成本增加，而最后房價(jià)上漲的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，到現(xiàn)在，重慶有很多樓盤的新房價(jià)格基本和成本價(jià)持平，開發(fā)商不賺錢的現(xiàn)象在今年尤其突出，結(jié)果當(dāng)然是縮短建設(shè)周期，簡配層出不窮，導(dǎo)致房屋質(zhì)量縮水，引發(fā)維權(quán)。

最近重慶維權(quán)還有一個(gè)原因是學(xué)區(qū)房，其實(shí)這個(gè)我早寫過了，學(xué)區(qū)房最大的風(fēng)險(xiǎn)就是政策風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)真沒辦法回避，全看運(yùn)氣。在北京，深圳，就因?yàn)樽罱鼘W(xué)區(qū)變動(dòng)，導(dǎo)致一條街面對面的房子，同樣大小，價(jià)格差了幾百萬的事層出不窮，有的人因?yàn)樾聞澣雽W(xué)區(qū)，一夜暴富，有的人因?yàn)楸惶叱鰧W(xué)區(qū)房價(jià)大跌，這個(gè)真不是我們這些人能預(yù)測的。

其實(shí)，重慶今年房價(jià)漲還是跌的數(shù)據(jù)一直以來都缺乏統(tǒng)一說法。這是因?yàn)橹袊y(tǒng)計(jì)房價(jià)都是均價(jià)，均價(jià)魔術(shù)，這個(gè)我已經(jīng)說了2年，寫過N次了吧。

均價(jià)魔術(shù)：

假設(shè)2019一個(gè)城市新房樓盤只有3個(gè)，一個(gè)主城核心區(qū)域房價(jià)2萬，另外2個(gè)在郊區(qū)，房價(jià)1.5萬，最后，你得出了城市樓市均價(jià)1.66萬的結(jié)論。

到了2020年這個(gè)城市新房樓盤還是只有三個(gè)，一個(gè)主城核心區(qū)域房價(jià)從2萬漲到了2.5萬，另外兩個(gè)樓盤在郊區(qū)，房價(jià)從1.5萬跌倒了1.25萬，最后你得出了這座城市的樓市均價(jià)還是1.66萬；

這時(shí)候這座城市就有兩種聲音了，一種是天天盯著主城核心區(qū)域的購房者，他們就會(huì)驚呼，房價(jià)大漲了，房價(jià)從2萬漲到了2.5萬，漲幅25%，另外一種就是天天盯著郊區(qū)房子的人，他們會(huì)說房價(jià)跌了，從1.5萬跌倒1.25萬，跌幅16.6%，但是大家再去看統(tǒng)計(jì)的這座城市的房價(jià)均價(jià)，還是1.66萬，沒有漲也沒有跌。

在日本東京，公布房價(jià)就比較科學(xué)，但這僅僅是針對環(huán)狀城市，東京在公布房價(jià)的時(shí)候，就公布東京都15公里、20公里、30公里范圍內(nèi)的房價(jià)”。這個(gè)方法恐怕也不適合特殊星狀布局的重慶了。

在重慶，隨著市區(qū)（主城區(qū)）可供開發(fā)住房的土地越來越少，大部分新建的商品住房都是建在新城區(qū)新興板塊，例如禮嘉，蔡家，中央公園，龍興等地或者是擁有大量的土地的巴南區(qū)。整個(gè)重慶老牌核心區(qū)供應(yīng)的新建商品住房的5％都不到。

由于主城區(qū)核心內(nèi)的新建的商品住房呈現(xiàn)年年遞減之勢，整個(gè)重慶的均價(jià)也因?yàn)槭切聟^(qū)和核心區(qū)加權(quán)在一起，自然也就沒有大家直觀感受這樣準(zhǔn)確了。

炒房客與剛需買房之間的矛盾

重慶樓市當(dāng)下還有一個(gè)矛盾，就是炒房客于剛需之間的矛盾，要知道炒房客，特別是外地炒房客來重慶炒高房價(jià)，不是做善事的，他們是想來割韭菜的。重慶房價(jià)的上漲最后還是要看重慶的富裕人口的增加才是根本，炒房客炒高了房價(jià)，最后都是要賣給本地剛需的，其實(shí)這是必然的矛盾。

不過重慶由于樓市幾大特殊性，從大局上看，基本是炒房客的墳?zāi)埂?/span>

1. 外地炒房客來重慶炒兩江四岸，說我們重慶人不珍惜江景，殊不知兩江四岸并不稀缺，加地形限制生活不便，并沒有多少本地人接盤，這次外地炒房團(tuán)不過是來幫開發(fā)商清庫存和幫之前被套的炒房客解套，二手江景房就出現(xiàn)一個(gè)奇葩現(xiàn)象，投資客賣給投資客；

2. 重慶人更喜歡地鐵房和學(xué)區(qū)房，這兩個(gè)在重慶并不稀缺，最近賣得火爆的房子都是低價(jià)地鐵房和最近異動(dòng)的學(xué)區(qū)房；

3. 重慶人有新房癌，大部分人寧可買新房也不去二手房當(dāng)接盤俠。

所以重慶炒房客和本地剛需雙方都看多方不順眼，我個(gè)人還是預(yù)判本地剛需會(huì)贏，除了少數(shù)炒房客能賺錢撤退外，大部分最近2年買入的都會(huì)被深套，如果資金鏈扛不住，當(dāng)初溫州炒房團(tuán)，金朝陽炒房團(tuán)在重慶的悲劇會(huì)再次上演。

還是回歸主題，當(dāng)下我們該怎么買房？首先要區(qū)分剛需和投資，對于剛需，我的觀點(diǎn)一直都是買地鐵房，考慮通勤時(shí)間有錢的買現(xiàn)成地鐵，錢少買未來幾年通地鐵，這個(gè)說過了，而改善剛需，就是看舒適度，家是舒緩大城市生活壓力最好的地方。改善剛需就要關(guān)注小區(qū)環(huán)境，物管素質(zhì)等。

對于投資，我的建議是走兩條路，一種是資金雄厚的，可以去看地鐵規(guī)劃圖，前提布局價(jià)格便宜的地鐵房，因?yàn)橥顿Y最后看你賣給誰，毫無疑問剛需地鐵房流動(dòng)性最好。

第二種就是買小戶型二手房收租金，追求穩(wěn)定的回報(bào)率，例如某植物系大V的幾十套收租。

買新房，要注意時(shí)間節(jié)點(diǎn)，雖然夏天是淡季，但是開發(fā)商夏天一般打折力度很弱，新房的時(shí)間點(diǎn)是年底，開發(fā)商為了回籠資金，這時(shí)候的優(yōu)惠最誘人。二手房的時(shí)

間節(jié)點(diǎn)是春節(jié)前，這時(shí)候是二手房交易低谷，議價(jià)空間最大。