剛才跟朱老師見面也很高興，為什么呢?朱巖老師剛剛?cè)蚊覟榍迦A互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院顧問，非常榮幸跟清華越來越緊密，也感謝清華互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院和經(jīng)管學(xué)院邀請(qǐng)我跟大家交流!

我就談一談對(duì)中國(guó)指數(shù)研究院做的研究，我也參與了很多研究，所以我今天主要交流的是中國(guó)指數(shù)研究的研究成果。

第一個(gè)方面是政策，我們總的判斷是政策是在持續(xù)的，但是趨勢(shì)是往寬松的方面在走。從2016年的國(guó)慶節(jié)，在兩年多以前中國(guó)房地產(chǎn)開始新的一輪調(diào)控，調(diào)控也來的特別突然。因?yàn)閲?guó)慶節(jié)前幾個(gè)月還不同，突然一下子掉頭嚴(yán)控。在我的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)當(dāng)中，這次的調(diào)控是持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的一次，兩年多沒有改變過，而且一輪比一輪還緊。但是一直到2018年，在兩三個(gè)月還是非常緊的，但是最近從10月份到11月份，包括10月份政治局的會(huì)議到12月份剛剛開的政治局會(huì)議都是沒有提“房地產(chǎn)”這三個(gè)字的。我們很顯然看到，雖然說政策沒有松，好像不持續(xù)了。但是我們看到不再去更嚴(yán)地去出新的政策，特別是強(qiáng)調(diào)我們調(diào)控的政策，應(yīng)該說趨勢(shì)是寬松的。

說這個(gè)政策主要的目的，實(shí)際上是控制房?jī)r(jià)。控制房?jī)r(jià)從需求方面控制房?jī)r(jià)，還有從供給側(cè)方面控制房?jī)r(jià)。需求側(cè)的政策是限購(gòu)、限售、限貸，哪怕你有購(gòu)買力也不讓你買了，這是限購(gòu)。供給側(cè)方面是增加土地的供應(yīng)，拍賣環(huán)節(jié)更多是針對(duì)性在銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，還有針對(duì)存項(xiàng)放、新房和限價(jià)，這些政策是從需求和供給兩個(gè)方面來控制。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是政策市場(chǎng)，不是純粹的市場(chǎng)推動(dòng)的行業(yè)。短期的調(diào)控政策很重要，我們一直是在短期調(diào)控的。大家一直呼吁長(zhǎng)效機(jī)制，我自己覺得長(zhǎng)效機(jī)制是不存在的，因?yàn)橛肋h(yuǎn)有一個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律是長(zhǎng)效，但是市場(chǎng)是短期調(diào)控來實(shí)現(xiàn)。短期調(diào)控政策的趨勢(shì)是進(jìn)入平穩(wěn)期，收緊趨勢(shì)并沒有大的變化，相關(guān)政策微調(diào)是很大的，就是從現(xiàn)在往后走到2019年，這個(gè)我們就不細(xì)談了。

長(zhǎng)效機(jī)制談了很長(zhǎng)時(shí)間，從未來的趨勢(shì)來看還是以推進(jìn)住房公益體系的結(jié)構(gòu)性改革為著力談?wù)勯L(zhǎng)效機(jī)制，在這個(gè)基礎(chǔ)之上構(gòu)建住房制度的新格局。一方面是結(jié)合實(shí)際的調(diào)整供應(yīng)總量，優(yōu)化存量和配置。另外一方面是結(jié)合自身發(fā)展，有針對(duì)性差異化調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，增加保障住房，大幅度提升增加租賃住房，長(zhǎng)效機(jī)制是從這兩個(gè)基本思路和基本思考來建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制。

住建部是明確加快制訂實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，而且現(xiàn)在都有時(shí)間表的，今年年底之前一二線城市要編制完成2018年至2022年住房發(fā)展規(guī)劃。與其說是長(zhǎng)效機(jī)制，更多的是中期的政策。

下面談?wù)剝r(jià)格，我們發(fā)布了中指百城價(jià)格指數(shù)，從中央的決策機(jī)構(gòu)到各個(gè)城市等等全部使用這個(gè)指數(shù)。我們看看11月份的數(shù)據(jù)，中指百城價(jià)格的環(huán)比還是在漲的，漲了25個(gè)月，但是漲幅是在25個(gè)月當(dāng)中，25個(gè)月之前漲幅是超過1%，25個(gè)月連續(xù)漲幅是1%以內(nèi)。11月下跌城市是增多的，實(shí)際上百城新建是在上漲的。調(diào)控以后，價(jià)格是趨溫的，11月百城新建住宅均價(jià)環(huán)比幾乎沒有上漲，0.27%，同比漲了5.22%。11月本身有31個(gè)城市，我們監(jiān)控的一百個(gè)城市31個(gè)城市的環(huán)比是出現(xiàn)下跌的，下跌的城市數(shù)量較10月份增加了12個(gè)，我們看到還是向緩和的狀態(tài)轉(zhuǎn)化。

各個(gè)城市累計(jì)的漲幅比去年同期是收窄，這個(gè)趨勢(shì)是得到了控制。三四線城市的回落漲幅是最顯著的，這上面有一些小的數(shù)字，我們對(duì)珠三角、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、西北、東北、中部、西南的城市，對(duì)過去差不多8年以來的指數(shù)或房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)控。珠三角2011年4.95%，2012年是下滑，2014年是下滑，2016年是22%的增長(zhǎng)，我們都是感受到了。但是到今年下降到了3.78%，至少前11個(gè)月看到房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)是在回落，這個(gè)回落也是我們各方面政策調(diào)控到現(xiàn)在持續(xù)性的情況下，包括滯后效應(yīng)造成的。

2017年下來，在過去兩年我們看到2017年以來累計(jì)漲幅最大的是洛陽(yáng)，差不多50%。然后是紹興45%。但是看看2018年前9個(gè)城市最快的是貴陽(yáng)18%多，北海也是18%多。大的趨勢(shì)用房?jī)r(jià)來說，這是我們看到的市場(chǎng)趨勢(shì)。

成交量，重點(diǎn)城市的總體成交規(guī)模是趨于穩(wěn)定，11月成交環(huán)比回升比較快。重點(diǎn)城市前11個(gè)月成交面積比去年同期沒有什么增長(zhǎng)，1.6%的增長(zhǎng)，我們可以說是持平的。但是11月，過去單月一個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)了13.7%，同比增長(zhǎng)17.1%，說明市場(chǎng)經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整期，在比較短的過程當(dāng)中開始至少11月份出現(xiàn)好的成交量的體現(xiàn)。各線城市整體的成交面積同比變化也是比較環(huán)合，一線城市11月是同比增長(zhǎng)了3.2%，還不錯(cuò)，因?yàn)槠骄?%多。11月份同比增長(zhǎng)了23.4%，這比今年前十個(gè)月的量級(jí)都不一樣。二線城市同比增長(zhǎng)是3.0%，但是11月達(dá)到12.8%。三線城市同比下降了2.3%，但是11月份同比增長(zhǎng)了28.4%，這是從一二三線城市的成交量來看。

二手房，我們追蹤二手房的情況沒有像新房那兒全面，但是追求了十個(gè)大的城市。這些大部分城市的二手房交易量超越了新房的交易量，十個(gè)大的城市當(dāng)中二手房交割壓力比較大，但是整體成交的規(guī)模持平，累計(jì)上漲在1%之內(nèi)，0.72%的范圍，可以說沒有上漲。但是前十個(gè)月的成交量同比是2.45%，應(yīng)該來說算是比較平穩(wěn)的狀況。

土地市場(chǎng)，各類用地，住宅用地供求規(guī)模保持增長(zhǎng)，11月份各類用地成交是在下降的。我們追蹤300個(gè)城市推出來的土地，11月份同比去年是漲了6.2%，環(huán)比也增長(zhǎng)了。前11個(gè)月累計(jì)同比是比較可觀了，漲了25.4%，這是在過去11個(gè)月中在供給側(cè)方面下了力度。成交方面，11月份同比是下降6%，環(huán)比下降了15.1%。但是前11個(gè)月的累計(jì)，推出成交土地同比上漲了17.8%，這個(gè)幅度還是比較大的。

我們看到前11個(gè)月，各類用地加起來樓面價(jià)同比下降了差不多10%，溢價(jià)率是14.2%。同比溢價(jià)率是4%，所以土地市場(chǎng)并不是那么熱。住宅用地同比也是下降的，下降了2%，溢價(jià)率是16.1%。但是看11月單月，當(dāng)月所有的用地加在一起下降了12.8%，住宅下降是5%。

一線城市土地量量?jī)r(jià)降幅在縮短，三四線城市緩慢在降溫，也就是下行的趨勢(shì)是一樣的，但是一二三線城市還有點(diǎn)不太一樣。我們看到前十一個(gè)月的累計(jì)，一線城市的成交面積、出讓金、成交樓面價(jià)都在下滑，二線城市成交面積、出讓金是上升的，沒有下滑，成交樓面價(jià)是下降的。但是三四線城市都是上升的。鄭州、菏澤、武漢成交體量交大。

大家關(guān)心另外的土地市場(chǎng)是土地流拍的情況，今年以來數(shù)量在繼續(xù)上升，新一輪的流拍高峰已經(jīng)差不多了。上面的圖是從2010年到2018年11個(gè)月300城住宅用地流拍第快總規(guī)劃建筑面積，今年至少相對(duì)前面四五年是比較高的。前11個(gè)月流拍的地塊是2017年全年的2.6倍。宗數(shù)在總推出中占比達(dá)7.6%，其中11月流拍差不多總宗數(shù)占7%。過去從201年開始三次流拍的高峰期，都伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的調(diào)整以及企業(yè)資金壓力的增加。至少我們的主管政府在考慮這些事情，也是感覺到行業(yè)的壓力。

原因追蹤，土地出讓條件比較嚴(yán)苛，有各種各樣的條件。另外是推出樓面價(jià)偏高，成為影響房企拿地決策的主要因素。

剛才是用一些數(shù)據(jù)和一些小結(jié)總結(jié)了一下2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。2019年，我們看到有一個(gè)預(yù)測(cè)，我們有一個(gè)模型已經(jīng)運(yùn)行了十多年了，用模型來預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以提供各種各樣的數(shù)字，從經(jīng)濟(jì)、收入和政策、貨幣、資金、城鎮(zhèn)人口等等方面的因素，通過房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)模型對(duì)未來的商品房的銷售面積、商品房?jī)r(jià)格和房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積等等方面做一個(gè)預(yù)測(cè)。當(dāng)中已經(jīng)有6個(gè)模塊、22個(gè)方程，用了20年的歷史數(shù)據(jù)、60多項(xiàng)指標(biāo)，再加說大數(shù)據(jù)后臺(tái)的支持，對(duì)下一個(gè)年度或未來的指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)。

2019年整個(gè)情況，整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模是在回落，價(jià)格是在調(diào)整，新開工投資中低速增長(zhǎng)。在目前情況下有四個(gè)假設(shè)，第一個(gè)假設(shè)是宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展;假設(shè)2是城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)，城鎮(zhèn)化率提升至60.5%;假設(shè)3是貨幣政策穩(wěn)健，M2增速提升至8.5%，房地產(chǎn)信貸仍定向趨緊;假設(shè)4是堅(jiān)定調(diào)控目標(biāo)不放松，樓市環(huán)境繼續(xù)嚴(yán)控。

我們對(duì)2019年的預(yù)測(cè)，商品房銷售面積下降7%到5%，商品房銷售價(jià)格下降3.3%到1.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額是3.7%到5.7%，房屋新開工面積是4.6%到6.6%。這是我們對(duì)2019年的判斷。

上面花了一點(diǎn)時(shí)間對(duì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況做了一個(gè)小結(jié)，2019年根據(jù)模型有一個(gè)數(shù)字來做一個(gè)交流。現(xiàn)在稍微轉(zhuǎn)換一下話題，也就是二手房市場(chǎng)比較熱鬧，而且越來越熱繞，經(jīng)紀(jì)行業(yè)也很熱鬧。下面是一些非常初步的想法供大家思考。

我們談二手房市場(chǎng)，因?yàn)槭袌?chǎng)太大有時(shí)候不太好。今年在會(huì)上是談十年以后二手房市場(chǎng)到底是什么樣的市場(chǎng)，國(guó)家調(diào)控、打擊、規(guī)范的力度也非常大，經(jīng)紀(jì)公司變化也非常大，各方面市場(chǎng)份額有非常高的處于壟斷地位像鏈家一些大的公司，特別是在北京我聽說占了60%、70%的市場(chǎng)份額。這樣的一個(gè)狀態(tài)，對(duì)于一個(gè)市場(chǎng)也是危險(xiǎn)的，基本上價(jià)格是一家公司說了算，這是對(duì)市場(chǎng)發(fā)展是有問題的。

現(xiàn)在我們講講十年以后，隨著剛才朱巖老師說的互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)的發(fā)展，包括區(qū)塊鏈的發(fā)展，

實(shí)際上這些東西會(huì)推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的變化，而且這個(gè)變化會(huì)變化非?？斓?，快的連我們自己都預(yù)測(cè)不到。我們談十年以后，也是2019年的預(yù)測(cè)很難，十年以后更難了。我們看看二手房的市場(chǎng)中介服務(wù)十年以后是50%，直接交易占到50%，為什么?還是因?yàn)槭袌?chǎng)更透明。為什么心里需要中介呢?因?yàn)椴煌该?。如果?shù)據(jù)發(fā)展、互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展、大數(shù)據(jù)發(fā)展讓數(shù)據(jù)更透明的話，實(shí)際上不需要人在中間撮合，或者他們的作用會(huì)越來越第，我們預(yù)計(jì)十年以后真正需要中介服務(wù)的也就是50%的市場(chǎng)，還有50%的市場(chǎng)基本上是自己可以完成。這種苗頭和這種趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了。

經(jīng)紀(jì)公司以后十年也會(huì)分為兩類，第一類是綜合服務(wù)商，就是為你解決所有的問題和疑難雜癥，這塊還有50%的市場(chǎng)。第二是大部分的交易要靠有限服務(wù)商，他不需要那么多的服務(wù)，有可能某個(gè)環(huán)節(jié)需要服務(wù)。

從經(jīng)紀(jì)公司的角度來說，全國(guó)會(huì)留下三五家大的品牌公司，但是每一個(gè)城市自己有可能還有20家自己當(dāng)?shù)氐慕?jīng)紀(jì)公司，每個(gè)城市基本的格局是這樣的，不會(huì)像現(xiàn)在太多的經(jīng)紀(jì)公司。但是很多的經(jīng)紀(jì)人是加入這些經(jīng)紀(jì)公司，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人占到所有經(jīng)紀(jì)的50%。獨(dú)立的經(jīng)紀(jì)人是全部加盟全國(guó)品牌的服務(wù)商，這是一種趨勢(shì)。經(jīng)紀(jì)人數(shù)量將比現(xiàn)在減少一半，效率在提高，我們不需要那么多的經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)也會(huì)大大提高，現(xiàn)在經(jīng)紀(jì)人有可能一半以上至少是高中以下，但是十年以后有2/3的人是大學(xué)本科畢業(yè)以上。

交易的效率，現(xiàn)在一個(gè)交易有可能需要三個(gè)月，但是十年以后可以節(jié)省123的時(shí)間。未來有可能綜合服務(wù)商經(jīng)紀(jì)人每個(gè)月至少成交一單，有限服務(wù)商經(jīng)紀(jì)人每月成交五單，這也是有效率的大大提高。傭金費(fèi)用，現(xiàn)在房?jī)r(jià)越來越高，傭金也越來越高。但是對(duì)于綜合服務(wù)商他們應(yīng)該有一個(gè)高的收費(fèi)，3%、5%都不過分，有可能是相當(dāng)復(fù)雜。對(duì)于相當(dāng)一部分的有限服務(wù)商的傭金可能是1%，隨著房?jī)r(jià)的提高，他并不需要太多的服務(wù)費(fèi)，傭金是有不同的傭金水平。

十年以后交易過戶中心應(yīng)該是不存在了，現(xiàn)在每次去過戶，交易服務(wù)中心是跟醫(yī)院一樣的排隊(duì)、拿號(hào)，但是十年以后真的就不存在了。北京、上海已經(jīng)下放到社區(qū)中心，將來可能在網(wǎng)上全解決了。評(píng)估公司，這一點(diǎn)對(duì)評(píng)估行業(yè)比較殘酷，評(píng)估公司可能不存在了，在網(wǎng)上去查就行了。經(jīng)紀(jì)人現(xiàn)在周末和平時(shí)會(huì)在每個(gè)小區(qū)門口守著，我相信也用不了十年就會(huì)消失。我們有時(shí)候說談現(xiàn)在、談一年、兩年很難談，但是出去想的稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)，有可能對(duì)行業(yè)的發(fā)展和整個(gè)布局還有一些指導(dǎo)性的意義。

大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈所有的事情都是在推動(dòng)這個(gè)行業(yè)，作為產(chǎn)業(yè)研究院應(yīng)該要好好研究一下房地產(chǎn)行業(yè)是怎么變化的。有時(shí)候變化來臨了才去想、才感覺到的話已經(jīng)太晚了，我自己感覺未來十年大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈真的會(huì)對(duì)這個(gè)行業(yè)帶來巨大的變化。

我就跟大家交流這么多，感謝大家!