單價2.5萬元/平方米的金旺角小區(qū)24平方米學(xué)區(qū)房，其實只有一個房間。

天桃路某單位宿舍60平方米房子的內(nèi)部裝修已很老舊。

天桃路某單位宿舍60平方米房子的廚房。

近一年來，南寧房價猛漲，其中漲得最猛的是學(xué)區(qū)房。一套24平方米的小戶型學(xué)區(qū)房，業(yè)主“任性”報出2.5萬元單價的天價。南國早報記者采訪了解到，民主路小學(xué)、濱湖路小學(xué)等名校周邊二手房價格也紛紛達(dá)到歷史高位。教育部門和學(xué)校則提醒，目前南寧市的學(xué)區(qū)劃分在學(xué)位分配上存在壓力，如若遇到學(xué)位劃分和準(zhǔn)入門檻調(diào)整，高價買回學(xué)區(qū)房就會面臨極大風(fēng)險

1 天價

看房先交5萬元定金

近一年里，南寧市民王先生一直在濱湖路小學(xué)周邊為三歲的孩子找學(xué)區(qū)房。對比這一年來的價格差異，王先生表示自己真是蒙了：“去年一萬出頭就能買到房子，當(dāng)時資金周轉(zhuǎn)緊張沒下手。也就隔了一年，同一學(xué)區(qū)有些小戶型的房價直接翻了一番。”

王先生說，金旺角小區(qū)小戶型多，總價低，又擁有濱湖路小學(xué)和十四中埌東校區(qū)的雙學(xué)區(qū)，一直是他考察的重點。目前，該小區(qū)只有一套小戶型可售，24平方米的房子，業(yè)主報價60萬元，單價高達(dá)2.5萬元，“簡直就是天價，讓普通人難以接受”。

8月11日，記者在金洲路、金浦路走訪多家地產(chǎn)中介，證實這套房源情況屬實。

恒創(chuàng)地產(chǎn)置業(yè)顧問陳先生表示，目前的行情讓從業(yè)多年的他也有點看不懂，“金旺角小區(qū)50平方米左右的房子，去年上半年還是1.2萬元的單價。去年下半年房價開始猛漲，現(xiàn)在均價1.8萬元，而且還沒有什么房子放出來。”

這套24平方米的房子金貴在哪?記者隨后提出看房，但業(yè)主告訴置業(yè)顧問，看房者要先交5萬元定金，確定要買這套房子才能看。

置業(yè)顧問說，業(yè)主“任性”的要求不符合常理，但該小區(qū)房源確實緊俏，之前有同事幫客戶買到過房子，也是沒有看就成交了。“這5萬元不直接給業(yè)主，我們給你做擔(dān)保，這間小房子沒什么看頭，買的其實就是學(xué)區(qū)。”在記者猶豫后，置業(yè)顧問發(fā)來了該房的戶型圖和實景圖。從照片中可看出，整套房只有一個房間一個窗戶，帶個洗手間和排煙道，沒有陽臺。從小區(qū)整層戶型布局圖來看，小區(qū)每層有6部電梯，25套房子，大多數(shù)是小戶型。

把目光轉(zhuǎn)到周邊的小區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)，這里的小戶型價格都不菲。一套金源CBD現(xiàn)代城53平方米的房子，業(yè)主叫價74.2萬元，單價1.4萬元，而且“價格一分不少”?，F(xiàn)代國際小區(qū)48平方米的房子，總價80萬左右。連中介口中“單學(xué)區(qū)”的TT國際小區(qū)50平方米的小戶型，也要賣70萬元。

和小戶型不同的是，一些大戶型的房子，單價就相對低了一些，例如金旺角小區(qū)一套139平方米的大戶型，總價為178萬元，單價近1.3萬元。

2 市場

學(xué)區(qū)房十年轉(zhuǎn)了四五手

連日來，記者在濱湖路小學(xué)、民主路小學(xué)等名校周邊走訪，發(fā)現(xiàn)周邊小區(qū)的二手房房價都已經(jīng)刷新歷史高位。

天桃路某單位宿舍是典型的“老破小”小區(qū)，宿舍區(qū)建于上世紀(jì)90年代，都是近30年樓齡的老式大板樓。但該小區(qū)和天桃小學(xué)一墻之隔，且可以讀天桃實驗中學(xué)，所以該小區(qū)一套60平方米的2房2廳，仍賣95萬元的高價，單價接近1.6萬元。

北緯28大廈小區(qū)是民主路小學(xué)和十四中的雙學(xué)區(qū)房，記者通過中介了解到，該小區(qū)目前只有一套34平方米的房子可售，叫價60萬元。連日來，記者多次聯(lián)系要看這套房子未果，8月15日中介回復(fù)稱，這套房子已經(jīng)賣掉，成交價就是60萬元。

8月14日，在中介的安排下，記者看了位于民主路力天大廈7樓的一套34平方米的小戶型。這套房只有一個房間，帶一個衛(wèi)生間和一個陽臺，沒有廚房，也沒有煙道。因為此前被作為公寓出租，房內(nèi)裝修非常一般，就放著兩張大床和一臺老式電視機(jī)。

“這么破舊的房子，還賣這么貴，單價都快1.8萬了!”被安排和記者一同看房的一位女士說，這套房子目前出租的價格是每個月1200元，按照60萬元的總價算，每年的租金回報才剛剛達(dá)到2%，“還比不上銀行利息”。

不僅如此，記者了解到，這套房子在十年內(nèi)已經(jīng)轉(zhuǎn)手了四五次，而每次轉(zhuǎn)手價格都升高了不少。對此，置業(yè)顧問表示：“這房子雖然貴，但買下來絕對不會虧。小孩讀了書就賣掉，還能賺一筆。”

另據(jù)了解，由于目前的業(yè)主持有這套房子未滿2年，按照南寧市現(xiàn)行政策，轉(zhuǎn)手需要繳納約6.65%的綜合稅，也由買房者負(fù)擔(dān)，又是一筆不小的開支。

3 學(xué)校

學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)手率高導(dǎo)致學(xué)位緊張

記者采訪發(fā)現(xiàn)，南寧很多買小戶型學(xué)區(qū)房的家庭都不是首套房。有家長表示，其實自己心里也沒底，“不知道入學(xué)時會不會要求以購房年限更長，或者居住面積更大的房產(chǎn)為準(zhǔn)”。

“如有多套房產(chǎn)，家長可以自由選擇其中一套房產(chǎn)的地段學(xué)校報名。”記者就此咨詢了南寧多個城區(qū)教育局，都按此政策執(zhí)行。不過教育部門也提醒：“原則上是住哪邊，在哪邊就讀。”

多位中小學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)向記者證實，好學(xué)校周邊，小戶型二手房比較普遍。尤其是近年來，擇校這條路被堵，不少家長轉(zhuǎn)而通過購買學(xué)區(qū)房，達(dá)到讀名校的目的。尤其小戶型學(xué)區(qū)房投入較少，轉(zhuǎn)手容易，因此備受青睞。很多家長買了房后就會擺上家具，學(xué)校很難判斷家長到底住哪。

南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)某小學(xué)負(fù)責(zé)人說，該城區(qū)30多平方米的小戶型非常好賣，轉(zhuǎn)手率相對較高。目前，南寧市還是采取一年一學(xué)位的辦法，如果甲購買房子后，小孩就讀了地段內(nèi)的學(xué)校，再將房子賣給找學(xué)區(qū)房的乙，第二年乙的小孩也同樣能讀地段內(nèi)學(xué)校。通常來說，一套房產(chǎn)6年內(nèi)只需要1個學(xué)位(二胎除外)，但如果轉(zhuǎn)手率高，這套房產(chǎn)6年內(nèi)就會需要三四個學(xué)位甚至更多，使得學(xué)校地段范圍內(nèi)學(xué)位緊張。

據(jù)了解，北京、上海等地已陸續(xù)采取了相對嚴(yán)格的學(xué)位政策。如北京的西城、海淀和石景山區(qū)，除了要求戶口和房產(chǎn)證地址統(tǒng)一，還實施“六年一學(xué)位”政策。也就是說，一套房產(chǎn)在6年內(nèi)，只能有1個直系子女就近在學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)(二胎除外)。如果6年內(nèi)有孩子用了該房產(chǎn)的名額，其他孩子就不能通過購二手房或租房的方式，再用這套房產(chǎn)入學(xué)。

不少學(xué)校負(fù)責(zé)人也提醒，學(xué)區(qū)的地段范圍并非一成不變，而是每年都會有微調(diào)。如果周邊新建了學(xué)校還會有較大變動。沖著學(xué)區(qū)買房的家長，還要承擔(dān)學(xué)區(qū)地段調(diào)整的風(fēng)險。

4 政策

學(xué)區(qū)劃分存在“風(fēng)險”

南寧市青秀區(qū)一所名小學(xué)的副校長介紹，該校老師在家訪時，確實遇到過一些小戶型家庭，“住房面積上寫著30平方米，除去公攤實際面積只有20多平方米。”該副校長坦言，這樣的房一看就知道是為了入學(xué)才買的，但學(xué)校一樣得接收。

該副校長解釋，南寧市一些名校也有不成文的規(guī)定，住房面積小于45或50平方米的房子，不能作為學(xué)區(qū)房。但在實際操作過程中，有小戶型房的家長帶著孩子去報名時，學(xué)校也接收了。畢竟，目前南寧的學(xué)位還沒有緊張到接收不下地段生的地步。不過一旦學(xué)校較真起來，這部分人還是有可能會被卡住。這也是買小戶型做學(xué)區(qū)房的一個風(fēng)險。

實際上，這在外地并非沒有先例。2015年廣州越秀區(qū)出臺新政，“購買30平方米以下學(xué)區(qū)房，又非唯一居住地的，孩子將被統(tǒng)籌學(xué)區(qū)”。今年，廈門一些片區(qū)因生源太多沒有學(xué)位，小戶型房源(20多平米)生源就由區(qū)教育局統(tǒng)籌安排到其他小學(xué);北京則規(guī)定過道房、車庫房等“異形房”均不具備入學(xué)資格。

業(yè)界人士認(rèn)為，隨著二孩時代來臨，適齡兒童入學(xué)人數(shù)在不斷增多，一旦生源爆滿，南寧的教育部門也有可能被迫提高準(zhǔn)入門檻。從外省的經(jīng)驗看，小戶型學(xué)區(qū)房很可能是政策調(diào)整時首先被瞄準(zhǔn)的目標(biāo)。所以，采訪中多位學(xué)校負(fù)責(zé)人都提醒：家長在購買小戶型學(xué)區(qū)房時一定要冷靜思考，如果失去學(xué)區(qū)房這一光環(huán)，這樣的天價你是否能承擔(dān)。